0590 757 80
Globalna perspektiva - Lokalno znanje
Išči več

Gradnja študentskih domov je nova tržna niša razvijalcev nepremičninskih projektov – Objavljeno v časniku Finance dne 2.4.2019

Ker bo v prihodnje vse več študentov študiralo v tujini, donosi iz najemnin za poslovne in stanovanjske nepremičnine pa počasi upadajo, postaja gradnja študentskih domov vse bolj zanimiva investicijska priložnost.

Donosi investicij v tradicionalne nepremičnine so v zadnjih nekaj letih pristali na dnu, zato investitorji v nepremičninske projekte večje dobičke iščejo v novih nišah; ena izmed njih je gradnja študentskih domov in sorodnih objektov, namenjenih za bivanje študentov.

Na razvitih in dobro urejenih nepremičninskih trgih razvoj in upravljanje študentskih nepremičnin ni nobena novost. Pred tremi leti so po vsem svetu v ta segment investirali nekaj več kot 14,5 milijarde evrov. Za tem je tovrstni investicijski ciklus nekoliko zastal – ne zaradi manjšega zanimanja investitorjev, temveč zaradi premalo razpoložljivega prostora in drugih resursov.

Dva različna pristopa

Poslovni proces poteka po dveh poteh. Razvijalec zgradi objekt, ga odda in pozneje z najemnimi razmerji proda institucionalnim vlagateljem, ki so na račun stabilnih prihodkov zadovoljni z manjšimi donosi. Drugi se odločijo za prodajo posameznih sob investitorjem, ki jih pozneje oddajajo študentom.

V Veliki Britaniji se sobe prodajajo že za 58 tisoč evrov, pri čemer lahko lastnik v petih letih računa, da bo imel do desetodstotni letni donos. Donosi so precej večji kot pri drugih nepremičninah.

V Veliki Britaniji so največji letni donosi (5,5-odstotni), v Nemčiji 7,5-, v Franciji 5,25-, na Nizozemskem šest-, na Irskem, v Španiji in Italiji pa sedemodstotni. Napovedi kažejo, da se bodo ti donosi povečali, saj je povpraševanje veliko, ponudba pa omejena.

Najdražji je London

Stroški najema študentskih sob so različni, odvisno od države in mesta. V nekaterih nemških mestih je tedenska najemnina 40 evrov, najdražje pa so najboljše lokacije v Londonu, kjer je za sobo na teden treba odšteti 650 evrov. Slovenske mesečne najemnine za študente se za namestitev v dvo­posteljni sobi začnejo pri 80 evrih, enoposteljna soba stane okoli 120 evrov na mesec. Če študent biva v zasebnem stanovanju in deli sobo še z enim kolegom, na mesec plača okoli 150 evrov, če je v sobi sam, je najemnina še enkrat višja. Temu je treba prišteti še tekoče stroške.

V Sloveniji namestitev, prirejenih potrebam študentskega življenja, primanjkuje. Še zlasti je ta problematika žgoča v Ljubljani. Mediji so že objavili zgodbe, da morajo tuji študenti za krajši čas najeti ležišče v skupnih sobah v hostlih, saj si ne morejo zagotoviti dolgoročnega najemnega stanovanja oziroma sobe. V Ljubljani ni zemljišč za tovrstno gradnjo, prav tako ni stavb, ki bi jih lahko preuredili v študentske domove.

Razvijalci nepremičninskih projektov, ki gradijo študentske domove, iščejo lokacije blizu mednarodno priznanih univerz, pri čemer so zanje zanimiva predvsem mesta z dragimi nepremičninami. Še zlasti so zanimiva središča z veliko tujimi študenti, zelo pa je pomembno, da imajo diplomanti do- in podiplomskih študijskih programov tam tudi možnost za zaposlitev.

Čeprav Ljubljana izpolnjuje nekaj meril za dobičkonosen razvoj takšnih projektov, pa je bolj ali manj jasno, da slovensko glavno mesto ni na vrhu želja razvijalcev tovrstnih nepremičninskih projektov. Mogoče bodo v ta segment investirala lokalna podjetja.

Kljub želji po druženju želijo bivati sami

Študenti po vsem svetu najbolj cenijo zasebnost in raje stanujejo sami, kot da bi si sobo ali stanovanje delili z drugimi kolegi. Zato so skoraj vse sobe v novejših študentskih domovih enoposteljne. In ker se mladi radi družijo, potrebujejo oziroma zahtevajo skupne prostore za druženje, študirati pa tudi ne želijo v svojih sobah, ampak v drugih prostorih. Vse želijo imeti pod eno streho. Tudi na primer fitnes center, pri čemer mora biti uporaba vseh storitev vključena v najemnino, saj ne želijo plačevati dodatnih stroškov.

Večina jih želi bivati zraven visokošolskih središčih, čemur dajejo prednost pred bolj modernimi študentskimi domovi na bolj oddaljenih lokacijah. V tipični moderni študentski sobi so bivalni prostor z dvojno posteljo, zelo majhna kuhinja z jedilno mizo, garderoba in majhna kopalnica s sanitarijami. Slovenski študenti nimajo take sreče. Večina jih mora deliti sobo z drugim študentom.

Kitajci iščejo luksuz

Vse več bogatih študentov iz Kitajske ima povsem druge zahteve. Letos bodo v Barceloni odprli novo zgradbo za bivanje študentov, ki bo bolj kot študentskemu domu podoben luksuznemu hotelu. Študenti bodo imeli na voljo 24-urno recepcijo, na vrhu stavbe bo plavalni bazen, uredili bodo tudi več teras za sončenje, fitnes center, knjižnico in zasebne študijske sobe, lokale, kinodvorano, pralnico, prostor za druženje in zabavo. Vse skupaj bo varoval najsodobnejši varnostni sistem. Da bo objekt povezan s hitro internetno povezavo, najbrž ni treba posebej poudarjati.

Vendar niso vsi študentski domovi zgrajeni na novo. V Glasgowu so v študentski dom spremenili stavbo sodišča. Ohranili so dve celici za pripornike, kamor bodo zaprli študente, ki se grdo vedejo.

Države študentom odpirajo vrata

Visoko oziroma univerzitetno šolanje se, enako kot druge panoge, globalizira. Študenti se selijo z vzhoda na zahod. Rast vse bolj množičnih migracij študentske populacije odpira nove potrebe po nastanitvah. Največ tujih študentov prihaja iz Kitajske, njihov delež je 17-odstoten.

Veliko držav je zaznalo, da tuji študenti iz vsega sveta bogatijo njihovo ekonomijo, in sprejemajo strategije ter z njimi povezane programe, da bi jih privabili še več. V večini evropskih državah uvajajo vedno nove študijske programe v angleškem jeziku. Največ tega je na Nizozemskem, sledijo Nemčija, Švedska, Danska in Španija.

V Sloveniji dobrih tri tisoč tujih študentov

Tudi v Sloveniji je vse več tujih študentov, čeprav je absolutna številka zelo majhna. Predlanskim je v Sloveniji študiralo 3.169 tujih študentov, kar je za slabo tretjino več kot leta 2013. Sedemdeset odstotkov jih je bilo iz držav nekdanje Jugoslavije, desetina iz Italije in Rusije, petina pa iz drugih držav.

Čeprav ostaja delež študentov med vso populacijo v Sloveniji precej stabilen (študira skoraj polovica populacije stare med 19 in 24 let), absolutne številke upadajo. V šolskem letu 2016/17 je tako študiralo nekaj manj kot 80 tisoč študentov, kar je bilo tisoč študentov manj kot prejšnje šolsko leto in 36 tisoč manj kot pred desetimi leti. To številko lahko povežemo z demografijo, saj je število novorojenčkov upadalo vse od leta 1980, ko je bila ta številka na vrhu. Demografski podatki tako pokažejo, da je danes v Sloveniji 19.754 21-letnikov, leta 2025 jih bo vsaj 686 manj. Do leta 2023 bo to število zraslo do največ 21.121, nato se bo krivulja spet obrnila navzdol.

V ZDA več kot milijon tujih študentov

Svetovna statistika kaže povsem drugo sliko. Svetovna banka napoveduje, da bo leta 2030 po vsem svetu študiralo okoli 257 milijonov ljudi. Velik delež bo študiral v tujini, pri čemer Unescove študije kažejo, da bo vsaj pet milijonov študentov študiralo v drugih državah in da bodo med njimi tudi takšni, ki bodo študirali v več državah. Nekaj več kot milijon jih bo študiralo v Združenih državah Amerike, na drugem mestu je Velika Britanija, ki jo bo za študij izbralo okoli pol milijona študentov. Tuji študenti bodo obiskali skoraj vse države. Na Novi Zelandiji jih bo okoli 55 tisoč, na Češkem okoli 43 tisoč.

Jacqueline Stuart je direktorica nepremičninske agencije S-invest.