Vse kakovostne pisarne v Ljubljani bodo kmalu zasedene, lastniki bodo lahko višali najemnine – Objavljeno v časniku Finance dne 30.5.2018

 GOSTUJOČI KOMENTAR

Jacqueline Stuart

V bližini središča slovenske prestolnice je malo kakovostih poslovnih stavb s prostimi površinami. Trg poslovnih stavb je zato podhranjen. Med najemniki se bo vnela bitka za vsak razpoložljivi kvadratni meter.

Trenutno je v Ljubljani na voljo približno milijon kvadratnih metrov poslovnih površin. Večina jih je v drugorazrednih poslovnih stavbah kategorije B. Te objekte je povozil čas, so brez parkirni mest, tlorisi niso prilagojeni današnjemu poslovanju, poraba energije je prevelika. Veliko jih je v mešani lasti, lastniki pa težko dosežejo soglasje za redna vzdrževalna dela, kaj šele za potrebne obnove. Tivoli Center in Eurocenter sta edini izjemi, ki v središču mesta sodita v prvo oziroma kategorijo A. Velika večina stavb te kategorije, ki so bolj na obrobju mesta, je povsem ali skoraj povsem zasedenih.

Vstop Slovenije v Evropsko unijo pred 14 leti je na trg poslovnih nepremičnin prinese dve pomembni spremembi. Veliko mednarodnih korporacij je v Ljubljani odprlo predstavništva, zato se je povpraševanje po poslovnih prostorih precej povečalo. Na trgu je bilo malo prvorazrednih poslovnih stavb, mesečne najemnine so takrat dosegle 22 evrov za kvadratni meter. Na drugi strani so z vstopom Slovenije v Evropsko unijo lokalne banke vstopile v sistem medbančnega financiranja, s čimer so lahko podprle lokalne razvijalce nepremičninskih projektov, ki so lahko precej lažje zaprli finančne konstrukcije za investicije v gradnjo poslovnih stavb. Gradnja teh objektov je zaradi sprememb zacvetela, res pa je, da so nekatere izmed njih zrasle na neobičajnih lokacijah. Leta 2008 je tako v Ljubljani na trg prišlo okoli 41 tisoč kvadratnih metrov poslovnih površin, kar je za tako majhno mesto precej velika številka.

Središče skoraj brez prvorazrednih stavb

 Večina velikih podjetij sicer želi poslovati v modernih poslovnih stavbah, saj je to del njihove podobe. A v Ljubljani je treba sprejeti kar nekaj kompromisov. Tako so tudi tuje korporacije raje kot prvovrstne stavbe na slabših lokacijah izbrale drugorazredne v okolici središča mesta. Prevladala je bližina storitev, kot so restavracije, pošta, poslovni hoteli, trgovine in drugi ponudniki storitev, nujnih za poslovanje podjetij. Glavna razlika med poslovnimi stavbami kategorij A in B je leto njihove izgradnje. Vse ljubljanske poslovne stavbe, starejše od 15 let, so avtomatično uvrščene v drugo skupino. Njihova največja pomanjkljivost je, da nimajo povišanih oziroma prilagodljivih stropov, prek katerih lahko upravniki napeljejo kable do delovnih mest, kot jih potrebuje najemnik. Zaradi preslabega prezračevanja je zrak v prostorih slab, navadno imajo takšne stavbe premalo parkirnih mest. Veliko teh stavb je tehnično sicer mogoče povsem prenoviti, vendar lastniki ne morejo doseči soglasij za takšne posege.

Kje je osrednje poslovno središče?

 Glavna mesta urejenih in gospodarsko razvitih držav so razvila poslovna središča, v Ljubljani pa se to ni zgodilo. Vzroka sta predvsem dva. Na prvem mestu je malo razpoložljivih zemljišč, na katerih bi lahko poslovno središče razvili. Na drugi strani se veliko podjetij izogiba središču, saj njihovi zaposleni in poslovni partnerji ter stranke nimajo kje parkirati, zato so raje na obrobnih lokacijah. Ljubljana ima namreč to specifiko, da se veliko zaposlenih v službo pripelje z osebnim avtomobilom – za primerjavo povejmo, da se v Londonu z lastnim vozilom v službo pripelje le dobra tretjina zaposlenih. Poslovno središče se je tako razvilo ob Smeltovi poslovni stavbi ob severni obvoznici, kjer je sedem modernih poslovnih stavb.

Kdo je v središču in kdo ob obvoznici

 Približno polovico poslovnih prostorov v središču Ljubljane zasedajo kadrovska, tehnična in znanstvena podjetja, tem je treba dodati še banke in zavarovalnice in podjetja iz drugih finančnih panog. Okoli 15 odstotkov površin zasedajo informacijska in telekomunikacijska podjetja ter nepremičninske družbe, desetina odpade na javni sektor, ki pa deluje v manj kakovostnih stavbah. Preostanek zasedajo gradbinci, različne storitvene dejavnosti, kulturne ustanove, izobraževalne ustanove, diplomatska predstavništva, predelovalna podjetja in druge dejavnosti.

Tuja trgovska in distribucijska podjetja za živila nimajo prostorov v središču mesta, ampak so našla prostor v poslovnih stavbah Megacenter in Feniks, ki sta blizu obvoznice – prva ob Verovškovi, druga ob Letališki cesti. Prav tako v središču ne najdemo tehnoloških podjetij, ki poslujejo v Tehnološkem parku Brdo in v Imparu na Viču. Trg poslovnih prostorov se zelo hitro spreminja. Med zadnjo finančno in gospodarsko krizo so podjetja morala odpustiti določen del zaposlenih, zato so se iz večjih selila v manjše poslovne prostore v energetsko bolj učinkovitih stavbah. Danes, ko je konjunktura visoka, so razmere povsem drugačne. Podjetja zaposlujejo, zato potrebujejo več prostora in boljšo namestitev. Mnoga zagonska podjetja iščejo manjše površine z osnovnimi pogoji za opravljanje svoje dejavnosti.

 Vsi se bojijo pasti velikih projektov

 Ponudba ne zadošča trenutnemu večjemu povpraševanju, niti v bližnji prihodnosti ne moremo pričakovati novih sodobnih poslovnih stavb. V središču mesta bodo v kratkem začeli graditi Šumi, v katerem bodo le stanovanja, poslovnih prostorov ne bo. Trigranit ne bo gradil tako dolgo napovedovane poslovne stavbe ob železniški in avtobusni postaji. Veliko bi lahko obetal razvoj lokacije ob Tobačni, vendar se tam še leta ne bo zgradila nobena stavba. Sicer se načrtuje nova poslovna stavba na križišču Letališke in Kajuhove ceste, vendar je projekt še povsem na začetku, zato bo do konca gradnje preteklo precej časa.

Največja težava slovenskega trga poslovnih nepremičnin je, da v državi skoraj ni razvijalcev nepremičninskih projektov. Največji so med finančno krizo odšli ali so propadli. Redki, ki so ostali, so se pred leti opekli, zato jim špekulativne naložbe, ki jih je treba zelo natančno analizirati, ne dišijo preveč. Tako se usmerjajo predvsem v gradnjo manjših večstanovanjskih objektov. Sicer rastejo, vendar bo treba še kar nekaj let, preden bodo sposobni na trg postaviti večje projekte. K temu je treba prišteti še veliko previdnost bank, ki so s takšnimi posli izgubile ogromno denarja.

Visoki stroški in neživljenjski birokrati

 Strah zbujajo zelo visoki stroški gradnje in precej nizke najemnine, ki jih lahko lastniki poslovnih stavb zaračunajo najemnikom. Večina mesečnih najemnin v najboljših poslovnih stavbah znaša le okoli 13 evrov na kvadratni meter, le redki dosežejo 16 evrov. Cene zemljišč so za te najemnine visoke, zato so vprašljivi želeni donosi. Pri tem je treba upoštevati, da se zaradi hitrega ogrevanja gradbenega trga višajo cene gradbenih del in materialov. Že večkrat omenjena zahtevana parkirna mesta še podražijo gradnjo, saj globoke gradbene jame, v katerih uredijo trinadstropne garaže, ki prinašajo dodatna poslovna tveganja, še dodatno zvišajo stroške. In ko k temu dodamo še velike birokratske ovire, ki zavirajo projekte, zaklepajo kapital in višajo stroške, se vreča težav tega nepremičninskega segmenta še bolj napihne.

Na trg bi lahko prišli tudi poslovni prostori, ki jih zdaj zasedata slabi banki Heta in DUTB. Predvideno je, da bosta ti dve ustanovi po prodaji slabega oziroma zaplenjenega premoženja ugasnili, vendar pa je zelo težko napovedati, kdaj se bo to res zgodilo.

Tako lahko napovemo, da bodo prej ko slej vse kakovostne pisarne v Ljubljani zasedene. Lastniki bodo lahko ob podaljšanju najemnih pogodb višali najemnine, logično lahko tudi predvidimo, da se bo med najemniki vnela bitka za vsak razpoložljivi kvadratni meter.

Jacqueline Stuart je direktorica nepremičninske družbe S-Invest.