0590 757 80
Globalna perspektiva - Lokalno znanje
Išči več

Zakaj se je lani zvišala vrednost Ljubljanskih hotelov

Zakaj se je lani zvišala vrednost Ljubljanskih hotelov

Objavljenu v časiku Finance dne 20.02.2018

GOSTUJOČI KOMENTAR

Jacqueline Stuart

RevPAR je najbolj relevanten podatek v poslovanju hotela, njegova vrednost vpliva na dobičkonosnost, in kar je v naši zgodbi najpomembneje, na vrednost na nepremičninskem trgu.

RevPAR je zmnožek med povprečno ceno sobe (ADR) in povprečno letno zasedenostjo hotela in ga lahko zvišamo brez omembe vrednih dodatnih stroškov. Več prihodkov ob enakih stroških pomeni tudi višjo vrednost hotela na nepremičninskem trgu. Takšni hoteli so bolj zanimivi za investitorje v turistično infrastrukturo in z njimi povezane storitve.

V Ljubljani skraj za 13 odstotkov višji prihodek na sobo

Letno poročilo, ki ga je objavil STR Trends, je za Ljubljano pozitivno. Trenutno je v ta sistem vključenih deset ljubljanskih hotelov, med njimi so vsi, ki delujejo v okviru mednarodnih verig. Po teh podatkih je bila zasedenost ljubljanskih hotelov 74-odstotna, kar je 4,3 odstotka več kot leto prej. V Ljubljani se je v prvih osmih mesecih prejšnjega leta zasedenost glede na isto obdobje leta 2016 povečala za pet odstotkov, vendar se je septembra zmanjšala. V zadnjih treh mesecih ni bilo razlik. Povprečen prihodek na sobo je lani dosegel 81,5 evra, kar je skoraj neverjetnih 12,9 odstotka več več kot leto prej.

Lani je sicer RevPAR zrasel v devetih svetovnih regijah, podatki so slabši le za Bližnji vzhod, kjer je upadel za 5,6 odstotka. Druge regije so ta podatek izboljšale za 2,7 do 5,6 odstotka. Evropa je zrasla, in sicer zahodna za 2,2 odstotka, severna za 4,7 odstotka, južna za 9,5 odstotka in vzhodna za 10,8 odstotka. V vzhodni Evropi je na prvem mestu Praga, ki dosega 80,1-odstotno zasedenost, povprečna cena sobe pa je 88 evrov.

Kje se skriva skoraj 13 milijonov

Hoteli se kot nepremičnine vrednotijo podobno kot trgovski centri, kjer je osnova prihodek. Za 12,9 odstotka večji prihodek na sobo v ljubljanskih hotelih pomeni več milijonov evrov višjo dodatno vrednost. Lani je bilo v Ljubljani le nekaj hotelskih transakcij. Glede na primerljive transakcije v drugih mestih lahko predvidevamo, da bi bila letna donosnost hotela z več kot stotimi sobami okoli osem odstotkov. To pa pomeni, da vsak dodaten milijon evrov dobička nepremičninam poviša vrednost za dodatnih 12,5 milijona evrov.

Vsi še zdaleč ne plačujejo isto

In kje je skrivnost doseganja večjega prihodka na sobo, ki je v hotelirstvu najbolj pomemben? Tudi tu je ključ v informacijah, vendar gremo lepo po vrsti. Čeprav bi pričakovali, da večina gostov plačuje približno enake cene za sobo, je to daleč od resnice. Največ za sobe običajno plačujejo udeleženci konferenc, najmanj pa gosti skupinskih avtobusnih izletov. Hotelirji privabijo goste prek različnih trženjskih kanalov. V zadnjem času vse več obiska generirajo različni spletni ponudniki, pomembni so organizatorji potovanj, nekateri gostje pridejo na hotelska vrata sami. Uspešni hoteli optimizirajo donos tako, da uravnotežijo maloštevilne goste, ki plačajo več, zasedenost hotela pa povečajo z večino gostov, ki plača manj.

Rešitev je v ažurnih informacijah

Zakaj so torej lahko ljubljanski hotelirji lani na vrhuncu sezone dvignili cene za petino? Tu nastopijo ažurne in verodostojne informacije. Bolj ko je trg transparenten, lažje je hotelom povečati donos. Če je večina hotelov popolnoma zasedenih, cene sob hitro zrastejo.

Na nekaterih bolj zrelih trgih si hoteli izmenjujejo informacije o rezervacijah, s čimer lahko prilagajajo cene. Do nedavnega ljubljanski hotelirji niso imeli informacij o zasedenosti sob konkurenčnih hotelov, saj si praviloma niso izmenjevali informacij. Zelo težko je maksimirati donos hotela, če oddelek za trženje in oddelek za prodajo nimata informacij o rezervacijah konkurenčnih hotelov. Danes STR Trends zbira informacije o desetih ljubljanskih hotelih, sproti daje informacije o njihovi zasedenosti, vendar objavlja skupne podatke, s čimer zavaruje zaupnost posameznih hotelov. S tem vodstva hotelov dobijo dragocene informacije o trgu in tako lahko prilagodijo svoje cene.

Sobe za tujce, prireditve za meščane

Ljubljanski hoteli niso nikoli imeli tolikšnega deleža poslovnih gostov kot druga glavna evropska mesta. Slovenija je zelo majhna. Zato se slovenski poslovneži, ki potujejo v Ljubljano, ob koncu dneva enostavno odpeljejo domov. Poslovna potovanja s prenočevanjem so tako omejena na poslovneže iz tujih držav. V zadnjem poročilu STR Trends lahko opazimo eno zanimivost. Povprečna zasedenost in povprečna cena na sobo je v ljubljanskih hotelih čez teden zrasla bolj kot ob koncih tedna. To se je zgodilo zaradi vse več različnih poslovnih dogodkov, ki so se v zadnjem letu odvili v slovenski prestolnici.

AccorHotels je največja evropska hotelska korporacija. Njen direktor Sebastien Bazin je izjavil, da so v zadnjih 50 letih 99 odstotkov aktivnosti in tudi prihodkov ustvarili z gosti iz drugih mest in oddaljenih lokacij, kar je po eni strani logično, vendar ne preveč pametno. »Zanemarili smo stokrat večjo populacijo, ki živi v bližini hotelov, se pravi okoliške prebivalce in poslovne subjekte. Ti ljudje ne potrebujejo hotelskih sob, ampak storitve,« razlaga Bazin.

Mogoče bi lahko na tem mestu opozorili, da bi lahko ljubljanski hoteli postali središča družabnega in poslovnega dogajanja v lokalnih skupnostih. Novi ljubljanski hotel Intercontinental za meščane prireja večerne dogodke, hotel Slon pa organizira novoletne zabave za podjetja, hkrati pa je dobra lokacija za sestanke v središču mesta.

Jacqueline Stuart je direktorica nepremičninske agencije S-Invest.