Slovenija bi lahko precej bolje izkoristila industrijsko tradicijo in izvrstno lego

Industrijske nepremičnine v Sloveniji se precej razlikujejo od večine tistih iz razvitih industrijskih držav; gre za obseg, saj so slovenski logistični in proizvodni objekti precej manjši

GOSTUJOČI KOMENTAR

Jacqueline Stuart

Večina slovenskih proizvodnih podjetij je zelo majhna, saj v povprečju zaposlujejo le 11 delavcev. Tudi logistična podjetja so s samo petimi delavci precej majcena. Tako majhni subjekti potrebujejo zelo malo prostora. Povprečna velikost industrijske novogradnje je bila v letu 2016 le malo čez 1.300 kvadratnih metrov, povprečna velikost tistih, ki so bile v Ljubljani prodane pa celo manj od tisoč kvadratnih metrov. Večina industrijskih nepremičnin v Slovenijij je dotrajanih in neprimernih za sodobno proizvodno in logistično dejavnost. Povprečna starost industrijskih nepremičnin, ki so bile prodane v Ljubljani v letu 2016 je 42 let. Industrijski razvoj v Sloveniji je bil omejen na nepremičnine z majhnim obsegom, ki so primarno namenjene uporabi svojih lastnikov.

Za primerjavo – skladiščni prostori bližnjega Poslovnega parka Zagreb obsegajo več kot sto tisoč kvadratnih metrov, objekt za podjetje Kuehne + Nagel pa zavzema 19 tisoč kvadratnih metrov. V S-Investu pogosto prejmemo povpraševanja za industrijske prostore s strani mednarodnih podjetij, trenutno se recimo ukvarjamo s povpraševanji po pet tisoč, šest tisoč in 12 tisoč kvadratnih metrov, vendar jim zaradi slabe izbire industrijskih nepremičnin ne moremo ponuditi ničesar. Večina S-Investovih mednarodnih strank, ki so prisotne v Sloveniji, niso zadovoljne s svojimi najetimi prostori – večina teh tudi ni bila izdelana po meri.

Preveč birokracije, manj investicij

Jasno je, da bi v primeru, če bi v Sloveniji razvijali novo proizvodno ali logistično cono, morali zgraditi nove objekte.  Zemljišče bi bilo potrebno najti nekje v okolici industrijskih območij Kopra, Ljubljane, Maribora in Novega mesta. Potrebujemo tudi izboljšave na podočju načrtovalnih postopkov, saj je trenuten čas pridobivanja gradbenega dovoljenja za mednarodna podjetja nesprejemljiv. V Nemčiji bi za pridobitev dovoljenja potrebovali šest mesecev – v Sloveniji je za to potrebno štiri- do petkrat dlje. Tudi domača podjetja večkrat raje izberejo stare in dotrajane prostore, ki jih prenovijo glede na svoje potrebe, kot pa da  bi se ukvarjali z vso birokracijo, ki jo prinese novogradnja.

Investitorji v industrijsko in logistično gradnjo se bodo morali spopasti z dvema ekstremoma – z zelo majhnimi industrijskimi prostori, ki jih potrebujejo domača podjetja na eni strani, in z ogromnimi površinami, ki jih potrebujejo globalna podjetja na drugi. Vsak investitor bo moral s pomočjo fleksibilne razdelitve pametno oblikovati nov logistični prostor, tako da bo ta primeren za obe karakteristično različni podjetji.

Zakaj tako malo novih investicij?

Med slovenskim kreditnim bumom so investitorji gradili vse mogoče projekte – razen industrijskih. Hoteli so vzniknili na najbolj nenavadnih mestih, podprti pa niso bili le s poceni in obilnimi posojili, temveč tudi z evropskimi skladi za turistični razvoj. Manjši in večji stanovanjski projekti so se pojavljali po celotni državi, nekateri so bili prodani uspešno, drugi pa so bili slabo zasnovani, zato je bilo iskanje kupcev težavno. Po vstopu Slovenije v Evropsko unijo je je na trg prišlo veliko projektov s poslovnimi prostori. Večina teh je sedaj polno zasedenih, vendar bi bilo na trgu s 30% zasedenostjo za to potrebnih več let. Tudi prostor, namenjen trgovini se je razširil z novimi projekti kot so Qlandia, Supernova, Mercator in Tuš, ter dve povečavi Ljubljanskega Cityparka.

Investitorji se za gradnjo industrijskih nepremičnin niso odločili iz večih razlogov. Večina domačih industrijskih podjetij si lasti svoje prostore in jim najemanje teh ni v navadi. Čeprav povpraševanje po najemu industrijskih prostorov s strani tujih podjetij, posebno logističnih, obstaja, je to občasne narave. Vsaj dve leti sta potrebni za pridobitev gradbenega dovoljenja in za izgradno industrijskega objekta, kar pa je za večino logističnih podjetij predolgo, saj se želijo v nove prostore vseliti hitreje. Še več, cene industrijskih zemljišč v Sloveniji so zrasle prek vseh meja, nekatere dosegajo do dvesto evrov na kvadratni meter, k čemur je pripomoglo predajanje zemljišč z enih v druge roke v času kreditnega buma. Na tako dragem zemljišču pač ni mogoče zgraditi dobičkonosnega industrijskega objekta. Drugje v regiji bi za nakup industrijskega zemljišča plačali med sedem in 25 evrov na kvadratni meter.

Slovenija ima veliko potencialov

Prednost Slovenije je njen geopolitični položaj, panevropska prometna koridorja številka 5 (od Benetk do Kijeva) in 10 (od Salzburga do Soluna) ki se križata v Ljubljani. Drugi dejavnik je Luka Koper, ki je glavna vstopna točka v srednjo in vzhodno Evropo za blago, ki prihaja iz vzhoda ali nasprotno. Industrija prinese 33 odstotkov slovenskega BDP, zato je pomembna panoga, posebno še farmacija in proizvodnja delov za avtomobilsko industrijo.

Prednost Slovenije so dobro izobraženi ljudje z znanjem več tujih jezikov. Država ima kvalificirane inženirje, ki so potrebni za raziskave in razvoj, kar je, sodeč po poročanjih podjetij iz Velike Britanije in drugih zrelejših trgov, tam težko najti. Nekvalificirana delovna sila v Sloveniji ni poceni, ceneje je zaposliti delavce iz Hrvaške in držav južno od nje. Kljub temu pa v svetu logistike lokacija pomeni vse. Šteje vsak kilometer, saj lahko vozniki tovornjakov skupaj vozijo le devet ur na dan. Peti koridor, ki gre proti vzhodu, vodi do veliko bolj premožnih in naseljenih trgov kot deseti koridor, ki gre proti jugu, kar Sloveniji prinese lokacijsko prednost pred Hrvaško in drugimi državami nekdanje Jugoslavije.

Industrijska središča

Slovenska industrijska središča predstavljajo Ljubljana, Koper, Novo mesto in Maribor. V Ljubljani je dejavna farmacevtska, petrokemična in prehrambena industrija. V letu 2015 je letališče Jožeta Pučnika pretovorilo 18.852 ton tovora. Letališče je bilo leta 2014 prodano Fraportu, lastniku Frankfurškega letališča. Novi lastniki načrtujejo razširitev tovornega terminala in predvidevajo, da bo pretovor v naslednjih letih v povprečju zrasel do 2,9%.

Koper je zaradi pristanišča logistična prestolnica Slovenije. Lani so pretovorili nekaj več kot 22 milijonov ton, predlanskim pa 607 tisoč avtomobilov, 800 tisoč ton soje in 791 tisoč zabojnikov. Prihodki podjetja v letu 2015 so znašali 184,3 milijona evrov, kar je 13 odstotkov več kot v 2014. V letu 2015 je zaposlovalo 1.040 ljudi. Leta 2014 je Luka Koper predstavljala 0,59 odstotka tovornega prometa vseh pristanišč v državah Evropske unije. Neto prihodek je v drugem četrtletju znašal 11,7 milijona evrov, kar je za 28 odstotkov več kot v istem obdobju 2015. Pristanišče premore 12 specializiranih terminalov: kontejnerski in ro-ro, avtomobilski, terminal za generalne tovore, za sadje, les, minerale in rudnine, žitarice in krmila, glinico, evropski energetski terminal, terminal za tekoče tovore, živino in potniški terminal. Pristanišče ima dolgoročne načrte za širitev, ki bi v desetih letih omogočila pretovor 1,4 milijona zabojnikov na leto. Izgradnja drugega železniškega tira bi v precej pripomogla k dosegi tega cilja.

Maribor predstavlja dom težke industrije, torej kemične, inženirske, električne in aluminijske , proizvodnje tovornjakov in avtobusov, železniške opreme, predelave hrane, in tekstilne. Magna je eno od največjih proizvajalcev avtomoblskih delov na svetu. Podjetje namerava zgraditi tovarno v Hočah blizu Maribora. Za investicijo, vredno 400 milijonov evrov potrebujejo milijon kvadratnih metrov veliko zemljišče. Minister za gospodarski razvoj in tehnologijo je sam posredoval pri lastnikih zemljišč. Ta investicija je zelo pomembna za mariborsko gospodarstvo, saj bokratkoročno zagotovila 400, dolgoročno pa kar tri tisoč delovnih mest.

V Novem mestu pa so farmacevtska, avtomobilska, gradbena, tekstilna in druge vrste industrije s podjetji, kot so Krka, Revoz, Adria Mobil in TPV.

Pomembne industrijske transakcije

Viator & Vektor je leta 2015 prodal svoje industrijske prostore za 18,5 milijonov evrov. Hrvaškemu podjetju Benussi so prodali 114.000 m2 zemljišča z vključenimi upravnimi stavbami  v Ljubljani-Rudnik.

Akrapovič je preselil del svoje proizvodnje v Črnomelj, ko je leta 2012 od inženirksega podjetja Danfoss kupil 19.000 m2 industrijskega prostora.

Kolektor Etra, proizvajalec energetskih transformatorjev, je nedavno kupil 20.000 m2 veliko zemljišče, vredno 2 milijona evrov, kamor bo razširil svoje industrijske prostore in zaposlil 150  novih delavcev.

Mednarodni proizvajalec električnih delov Raycap je z namenom izgradnje novih prostorov nedavno kupil 15.000 m2 zemljišča v industrijski  coni Komenda blizu brniškega letališča.

DUTB trenutno prodaja 118 industrijskih prostorov po celi Sloveniji.

Amazon patentiral skladišče nad oblaki

Industrijske prostore ločimo v dve kategoriji; proizvodne in logistične. Nekdaj so tovarne izgledale precej podobno kot skladišča, pravzaprav je nekoč veliko proizvodnih prostorov služilo tudi shranjevanju inventarja. Sedaj živimo v drugačnih časih, in globalizacija je imela na industrijske nepremičnine večji vpliv kot na katerikoli druge. Sodobni logistični prostori imajo 11 ali celo 13 metrov visoke strope, brez stebrov, ki bi ovirali delo viličarjev, ki nakladajo dobrine z visokih polic. Nekatera podjetja kot je Amazon imajo ogromne rumene tricikle, ki krožijo po njihovih obsežnih skladiščih – tako imenovanih »fulfillment centrih« in zbirajo predmete ter jih odlagajo na tekoči trak. Amazon razmišlja tudi o dostavnih »drone-ih«, ki bi dobrine zbirali iz ogromnega skladišča, plavajočega v zraku na 15.000 metrih višine. Ali to zveni za lase privlečeno? Podjetje je za razvoj že pridobilo patent.

Tudi proizvodni prostori so se spremenili, poudarek je na poteku dela in okolju. Natlačeni, temačni interierji nimajo več kaj iskati v proizvodnih prostorih modernih globalnih podjetij. Na lanskoletnem obisku tovarne Lamborghini na severu Italije sem bila presenečena nad njeno brezhibno čisto in privlačno notranjo ureditvijo s pametno osvetlitvijo s fokusom na proizvodna območja, medtem ko je drugje svetloba razpršena.

Jacqueline Stuart je direktorica podjetja S-Invest.