Apple se bo v Londonu preselil v 80 let staro nekdanjo elektrarno – Objavljeno v časniku Finance dne 12.12.2017

GOSTUJOČI KOMENTAR

Jacqueline Stuart

Predstavljamo, kako so britanski prestolnici vdihnili novo življenje opuščeni stari elektrarni ter kako pri podobnih projektih ravnamo v slovenski prestolnici.

Elektrarna Battersea je ena izmed bolj znanih londonskih stavb. Leta 1977 je kultna britanska psihadelična skupina Pink Floyd izdala album Animals. Apokaliptičnost so sporočili tudi z ovitkom, na katerega so natisnili podobo te elektrarne, nad katero lebdi napihnjen roza prašič. Dvanajst let prej so tam snemali film Help! verjetno najbolj popularne rock skupine vseh časov The Beatles.

Umazana termoelektrarna s štirimi dimniki v megapolisu ni imela več mesta predvsem zaradi ekologije in ekonomike. Od njenega zaprtja je bilo to območje, ki leži nasproti ene najelitnejših londonskih sosesk Chlesea, povsem degradirano, čeprav so lastniki drug za drugim predstavljali načrte, kako bodo na to lokacijo prinesli novo vsebino in ji vdihnili drugo življenje.

Leta 2012 sta območje kupili malezijski družbi SP Setia in Sime Darby. Največji najemnik poslovnih prostorov v stavbi elektrarne bo Apple. V nekdanji kotlovnici bodo najeli šest nadstropij, v katerih bo delalo 1.400 zaposlenih.

Luksuzni stanovanji za Stinga in Beara Gryllsa

Na delu območja so že zgradili luksuzna stanovanja, pisarniške prostore, nakupovalna središča in zabavišča. Gradbena dela potekajo že štiri leta, prvih sto lastnikov, med katerimi sta tudi pop-rock zvezdnik Sting in mojster preživetja v divjini Bear Grylls, so se vselili pred kratkim. Večina stanovanj v zgornjih nadstropjih je že prodanih, cene pa segajo od 900 tisoč evrov za enosobno stanovanje do 4,5 milijona evrov za petsobna stanovanja. Luksuzni penthousi še niso naprodaj, pričakujejo pa, da bodo njihove cene dosegle okoli 28 milijonov evrov. Celoten projekt obnove bo končan leta 2026, na tem območju pa bodo zgradili ali preuredili več kot 4.200 novih stanovanj.

V spalnicah hotela straši duh nizozemskega princa

Ob amsterdamskem kanalu v središču mesta so pred kratkim v dveh stavbah, zgrajenih v 17. Stoletju, odprli butični hotel s 25 sobami in suitami. Stavbi so zgradili v zlatih časih tega nizozemskega mesta. To območje je bilo takrat tovorno pristanišče, pri obnovi pa so navdih dobili v zelo zanimivem življenju nizozemskega princa Henrika.

Vsako izmed sob v hotelu, v katerem so takrat pretovarjali različno blago, ki je v Amsterdam prišlo iz vseh koncev sveta, so posebej zasnovali, vsebina pa se nanaša na takratna potovanja in trgovske navade. Stavbi se nista rodili drugič, ampak že tretjič, saj je v njih prej poslovala ena izmed nizozemskih bank.

BTC je prva podobna uspešna zgodba

V Sloveniji je največja in verjetno ena izmed najbolj uspešnih tovrstnih zgodb ljubljanski BTC. Najprej je bil tam največji skladiščni kompleks v nekdanji Jugoslaviji. Danes je to največje poslovno, nakupovalno, razvedrilno in športno središče v Sloveniji z okoli 470 trgovinami in 70 bari ter restavracijami. Po izgradnji kopališkega kompleksa, dveh poslovnih stolpnic in modernega hotela so kompleks preimenovali v BTC City. Na leto jih obišče 22 milijonov ljudi, med katerimi so tudi državljani sosednjih Hrvaške in Italije. Nekateri deli so se prenovili že tretjič. Tako v prostorih pod Emporiumom ob asistenci zagonskih skladov iz Nemčije in Silicijeve doline deluje ABC pospeševalnik za zagon majhnih podjetij.

Vendar pa ljudje vedno več nakupov opravimo prek spleta. Delež bo še rasel, kar bo znižalo potrebe po prodajnih mestih. Na drugi strani ima Ljubljana premalo skladiščnih površin. Tako je precej verjetno, da bodo na območju, odvisno od povpraševanja, zgradili nova skladišča.

Vojaški zapor je postal hostel

Naslednja, čeprav neprimerno manjša zgodba je nekdanji vojaški zapor na Metelkovi, v katerih deluje hostel z 20 sobami Celica. Več kot 80 domačih in tujih umetnikov je sodelovalo pri prenovi in oblikovanju nekdanjih zaporniških celic in skupnih prostorov. Tudi zaradi njihovega umetniškega pridiha je ta hostel prejel veliko domačih in mednarodnih nagrad, pridobili pa so tudi certifikat Golden Travelife, ki dokazuje njihovo trajnostno usmeritev.

Nove vsebine lahko vnesemo v večino poslovnih, industrijskih, trgovskih in skladiščnih objektov. V njih lahko uredimo sodobne bivalne ali delovne prostore. Stare stavbe imajo svoj karakter in patino, v njih je zažrt duh časa. S tem lahko investitor privabi zelo širok krog kupcev ali najemnikov. Poznan je tudi primer, ko so hipsterji dobesedno ponoreli za obnovljenimi kontejnerskimi stanovanji, kjer so si ustvarili prvi, pa čeprav začasen dom.

V Cukrarni naj bi nastal kulturni center

V Ljubljani se že dolga leta govori o prenovi Cukrarne in Rogovega industrijskega objekta v središču mesta. Čeprav se zaradi znanih zapletov z uporabniki, ki so zasedli to območje, obnova celotne lokacije Rog oddaljuje, je zelo verjetno, da se bosta Mestna občina Ljubljana in ministrstvo za izobraževanje, znanost in šport dogovorili o zamenjavi. Ministrstvo bi v Rog preselilo srednjo šolo za oblikovanje in fotografijo, v zameno pa bi mestu prepustilo prostore v Križankah. Cukrarno naj bi po načrtih prenovili do leta 2020, tam pa naj bi zaživel kulturni center z galerijami in koncertnimi prizorišči.

Predpisi vplivajo na poslovna tveganja

Sprememba vsebin in obnova prinašajo tveganja. V Sloveniji je veliko stavb zaščitenih kot kulturna dediščina, na drugi so avtorske pravice arhitektov, ki so stavbe načrtovali. Dodatno prenove zavira birokracija, saj je gradbeno dovoljenje za spremembe zelo težko pridobiti.

Parkirali bi pred vrati

V Sloveniji morajo investitorji rešiti tudi vprašanje parkiranja. Okoli starejših stavb večinoma ni pripadajočih parkirnih mest, kar investitorje odvrača od prenov. Na drugi strani pa se Ljubljana srečuje z naraščajočim prometom osebnih vozil, ki onesnažuje zrak in duši javni promet. Zato bi morale mestne oblasti temu narediti konec in v zagotavljati nova parkirna mesta le za električne avtomobile in tako imenovani car shering.

Predlani so v Veliki Britaniji spremenili zakonodajo, po kateri lahko investitorji spremenijo namembnost objektov brez posebnih dovoljenj. To je sprožilo obsežne preobrazbe poslovnih stavb v stanovanjske, s čimer je v letu dni na trg prišlo skoraj 13 tisoč stanovanj. Primer dobre prakse je južni londonski predel Croydon, kjer je bilo še pred petimi leti vsaj polovica poslovnih stavb praznih, kar je več kot v pregovorno opustelem Detrotu. Po spremembi omenjene zakonodaje so prostore teh stavb preuredili v moderna in »pametna« stanovanja.

V Ljubljani je ta trenutek premalo stanovanj in preveč poslovnih prostorov, saj je na voljo okoli 250 tisoč kvadratnih metrov prostih površin. Večinoma jih je v starejših in slabo vzdrževanih in dotrajanih objektih.

Kje ste pred 20 leti kupovali krompir?

Potrebe in življenjski slog ljudi se namreč zelo hitro spreminjajo, čemur morajo slediti tudi infrastruktura mest. Spremembe so precej hitrejše kot se zdi na prvi pogled. Pred tridesetimi leti v Sloveniji nismo imeli supermarketov, ponudba krompirja in korenja je bila na ljubljanski tržnici zelo bogata. Takrat se je kitajski industrijski in tehnološki razvoj šele začel, nizkocenovnih letalskih prevoznikov ni bilo. Ljudje niso potrebovali toliko trgovin, saj so bili nakupovalni apetiti neprimerljivo nižji kot so danes. Na počitnice so k nam z avtomobili in vlaki prihajali turisti iz nekdanjih jugoslovanskih republik in sosednjih držav.

Danes slika ne bi mogla biti bolj drugačna. Ljubljana postaja ena izmed najbolje prodajanih destinacij v regiji, veliko število delovnih mest v industriji nadomeščajo zaposlitve v storitvenih dejavnostih, turisti iz vsega sveta zelo radi obiščejo državo na sončni strani Alp, kamor jih veliko prileti s poceni letalskimi prevozniki.

Vrniti življenje na opustele ulice

Vse te spremembe so zelo vplivale na vse vrste nepremičnin. V Sloveniji, pa ne le tu, se je zaprlo veliko tovarn, nekatere so prilagodili drugim dejavnostim, druge so zapuščene in pozabljene. Na obrobjih mest so zrasla krajem primerno velika nakupovalna središča, veliko zgradb so lastniki spremenili v hotele, zrasle so nove poslovne stolpnice, kjer dela vedno več pisarniških delavcev.

Življenjska doba stavb je omejena, podaljšamo pa jo, če ji damo vsebino primerno času in lokaciji. Stare tovarniške stavbe in skladišča že več kot 20 let ne ustrezajo potrebam sodobne proizvodnje in logistike, saj so stebri motijo delovne procese. Trgovci iščejo prostore za prodajalne na najbolj obljudenih ulicah ali v trgovskih središčih. Želijo se postaviti zraven sorodnih prodajaln, druge lokacije, še posebej brez parkirnih mest jih ne zanimajo, zato je danes v slovenskih mestih veliko opustelih ulic, ki so bile še pred desetletjem ali dvema precej bolj žive. Velike hiše ali stanovanja, neredko sta pod isto streho živeli dve, tri ali celo štiri generacije, so danes prevelike za par, tri- ali štiričlansko družino, vse več ljudi živi samih.

Raziskava Švedom odpihnila pomisleke

Na Švedskem so izvedli posebno študijo, v kateri so primerjali okoljske vplive gradnje novih stavb in obnove obstoječih. Rezultati so pokazali, da so vplivi omenjenih del povsem primerljivi, poraba energije v prenovljenih stavbah pa bo povsem blizu predpisanim standardom. Drugače je pri kriteriju, ki opredeljuje življenjski cikel stavb. Vpliv na okolje je, ob upoštevanju 50-letne življenjske dobe objektov precej nižji pri renovacijah kot pri projektih, ki združujejo rušenje stare stavbe in gradnjo nove. Ob upoštevanju obeh kriterijev so renovacije ekološko povsem enakovredne novim objektom, zgrajenih na lokacijah, kjer so porušili stare.