0590 757 80
Globalna perspektiva - Lokalno znanje
Išči več

Je bolje novo ali staro?

Finance, Torek 6. april 2015

Je bolje staro ali novo?

Ljubljanski nepremičninski trg je zapolnjen s starejšimi poslovnimi stavbami iz socialističnih časov. Vstopu v Evropsko unijo je sledil val gradnje novih stavb, a so vse na sekundarnih lokacijah. Na pravo poslovno središče še čakamo.

Kaj je torej bolje – starejša ali novejša stavba? Vse je seveda odvisno od zornega kota podjetja, zato si poglejmo različne vidike tega vprašanja.

center-tivoli-004-jm.1428342387.jpg.o.600px.jpg

Mogočne zgodovinske stavbe

Nekatera podjetja se odločajo zgolj za novejše poslovne stavbe, saj menijo, da bi drugačna izbira negativno vplivala na ugled podjetja. Ena izmed strank našega podjetja je na primer računovodsko podjetje, ki razmišlja o selitvi zgolj v novejše poslovne stavbe. Spet druga podjetja privlačijo prednosti zgodovinskih objektov – večina pomembnih odvetniških družb v Ljubljani ima sedeže v tovrstnih stavbah.

Osebno dajem prednost udobju, ki ga ponuja zgodovinska stavba – mogočni zidovi, ki poleti varujejo prostore pred vročino in pozimi zadržujejo toploto. Visoki stropi pripomorejo k občutku prostornosti in mogočnosti.

Najslabše iz obeh svetov so poslovne stavbe iz šestdesetih in sedemdesetih let prejšnjega stoletja. Te stavbe nimajo nobenega šarma, so energetsko potratne, njihova zasnova pa ni prirejena sodobnemu poslovanju. Na žalost je v Ljubljani večina prostorov prav v takih stavbah.

Kot zanimivost bi poudarila še poslovno stavbo Tivoli Center. Stavba je sestavljena iz dveh delov, novejšega s šestimi in starejšega s petimi nadstropji.
Funkcionalnost tlorisa

V interesu vseh (lastnika, najemnika in upravnika) je, da je izraba prostora čim boljša, torej minimalne skupne površine (recepcija, hodniki, stopnišča) in velik delež uporabne površine. Racionalne stavbe imajo manj kot petino skupnih površin. Kar je več, je odvečen prostor in lastniku znižuje dobičkonosnost, najemniku pa zvišuje stroške poslovanja. Zgodovinske stavbe so v tem primeru racionalne, saj večinoma nimajo recepcij, zato uporabna površina pomeni večji delež celotne površine. Starejše poslovne stavbe iz časa socializma so izredno nefunkcionalne. Večina ima velikanske recepcije – vse kaže, da v tistem času dobičkonosnost ni bila prednostna naloga najemodajalcev.

Med modernejšimi stavbami so nekatere dobro načrtovane, ne pa vse. Megacenter 1 in 2 na Verovškovi ter Dunajska vertikala na Dunajski cesti so primeri dobrega načrtovanja z zadostnimi, a ne pretiranimi skupnimi površinami. Na drugi strani imamo stavbe, kot sta Eurocenter na Tivolski in Rotonda na Dunajski cesti, pri katerih so pri načrtovanju imeli v mislih dejavnik prestiža – recepcija je v obeh primerih impresivna, vendar na račun dodatne kvadrature, ki ne prinaša dobička za lastnika, temveč le stroške za najemnike.

Na splošno ni pravil o tem, koliko skupne površine se obračuna uporabnikom. Nekateri najemodajalci zaračunajo najemnino na uporabno in skupno površino, drugi zgolj na najeto. Večina lastnikov zaračuna obratovalne stroške tako na sorazmerni delež skupnih prostorov in najete površine. Dejstvo je, da morajo biti skupne površine osvetljene, ogrevane in hlajene, počiščene. Nekdo mora za to plačati.

Energetska učinkovitost

Zgodovinske stavbe se tudi na tem področ­ju dobro izkažejo, predvsem zaradi debelih zidov, a seveda ne vse – odvisno je tudi od velikosti in kakovosti zasteklitve. Starejše poslovne stavbe imajo izredno slabo energetsko učinkovitost, medtem ko so novejše precej bolj ugodne. Obratovalni stroški v novejših stavbah se gibljejo od 2,3 do 3,5 evra za kvadratni meter, zelo težko pa bi našli starejše poslovne stavbe z manj kot petimi evri za kvadratni meter.

Tudi tu so seveda stroški, ki jih plačata tako lastnik kot najemnik. Lastnik ne more doseči visoke najemnine ne glede na to, kako urejeni so prostori, saj najemnik sešteje najemnino in stroške ter tako oceni smiselnost najema.

Večina starejših stavb nima števcev za posamezne enote, kar pomeni, da ni mogoče odčitati porabe po posameznih uporabnikih. Ta se zato porazdeli po ključu, kar ne pripomore h gospodarni porabi energije.

Ko smo leta 2008 ustanovili podjetje, smo bili najemniki v World Trade Centru, kjer je večina uporabnikov poleti delala ob vključenih klimatskih napravah in odprtih oknih. Zdaj poslujemo v najvišjem nadstropju Delove stolpnice, kamor zaradi slabe izolacije prehaja topel zrak iz spodnjih nadstropij. Prostori so pretopli, tako da sredi najhujše zime delamo pri odprtih oknih in v kratkih rokavih, saj imamo v pisarnah 25 stopinj Celzija.

V nekaterih novejših stavbah oken ni možno odpirati, uporabniki naj bi se zanesli na rekuperacijo svežega zraka, kar lahko povzroči veliko težav. V našem podjetju smo si edini, da nikoli ne bi delali v prostoru, kjer ni možno odpreti oken.

Uvedba davka na energetsko neučinkovitost je zgolj še vprašanje časa. Energetske izkaznice so zdaj obveznost tako v Sloveniji kot drugje v Evropski uniji, v New Yorku pa morajo na primer vse stavbe javno objaviti podatke o porabi energije.

Prilagodljivost prostora

Vsako podjetje ima svoje želje in zahteve, pri čemer so želje po preureditvi prostorov večjih podjetij veliko bolj zahtevne. Mednarodna podjetja prisegajo na oceanske pisarne s konceptom deljenja delovnega mesta, kar pomeni deset delovnih mest za vsakih 13 zaposlenih, saj predvidevajo, da niso vsi zaposleni sočasno v pisarni. Drugi uporabniki, kot so vladne službe, vztrajajo pri manjših posameznih pisarnah. Pri tem je pomembna predvsem prilagodljivost prostora različnim zahtevam možnih uporabnikov.

Zgodovinske stavbe se tu ne izkažejo dobro, saj jih ima večina prostore predeljene z nosilnimi stenami, ki jih ni mogoče porušiti. Starejše in novejše stavbe so bolj ali manj prilagodljive. Megacenter 1 in 2 na Verovškovi je dober primer izredno prilagodljivih prostorov. Prostore, večje od 50 kvadratnih metrov, je mogoče z mavčnimi stenami zelo hitro preurediti, posamezna nadstropja pa se lahko preuredijo v oceanski tip.

Primer Tivoli Centra

Kot zanimivost bi poudarila še poslovno stavbo Tivoli Center, ki stoji na kri­žišču Tivolske in Bleiweisove in v kateri ima prostore tudi Časnik Finance. Stavba je sestavljena iz dveh delov, novejšega s šestimi nadstropji in starejšega petnadstropnega dela, ki je bil zgrajen leta 1940.

Stavba ima nekonvencionalno notranjo razporeditev, saj nadstropja v novem in starem delu niso v isti ravni in so povezana z dodatnimi stopnišči in dvigali. Razdelitev na starejši in novejši del ne vpliva na delovanje stavbe, saj je prehod iz starega v novi nemoten in preprost. Iztok Polanič iz podjetja Intering Holding, ki je solastnik stavbe, ne dvomi o prednostih novejšega dela. Novejši del je bolje izoliran, tloris je bolj prilagodljiv, prostorska komunikacija je boljša in predelava lažja. Po drugi strani pa, ko gledam z očmi uporabnika, menim, da nihče, ki obišče prostore Financ v starejšem delu stavbe, ne ostane ravnodušen ob čudovito ohranjenih prvotnih talnih oblogah, lepem pogledu na Nebotičnik in oknih, skozi katere pride veliko naravne svetlobe.

Najemniki se nefunkcionalnim stavbam izogibajo zaradi več razlogov:
  • višino stroškov je težko natančno oceniti, saj je strošek energentov spremenljiv;
  • večina mednarodnih podjetij je pod pritiskom matičnih podjetij in politike družbene odgovornosti, ki predvideva tudi ohranjanje narave z učinkovito rabo energije;
  • v večini starejših stavb ni individualnega uravnavanja ogrevanja. Večina jih ima centralni sistem ogrevanja, ki ne dopušča ogrevanja in hlajenja hkrati. To je problematično spomladi in jeseni, ko je sonce še nizko in sije neposredno v okna ter močno ogreva pisarne na južnem delu, medtem ko pisarne na severu še vedno potrebujejo ogrevanje.

Jacqueline Stuart, direktorica podjetja Slovenia Invest