Kaj bo leta 2019 prinesel novi računovodski standard za lizinška in najemna razmerja – Objavljeno v časniku Finance dne 22.08.2017

GOSTUJOČI KOMENTAR

Jacqueline Stuart

Z računovodskega vidika se bodo zmanjšale razlike med različnimi najemnimi razmerji in lastništvom nepremičnine. Novostim bo podvrženih okoli 85 odstotkov najemnih razmerij – tudi v gradbeništvu in pri najemnih nepremičninskih razmerjih.

Analitiki ne pričakujejo odstopanj od lizinških pogodb, bodo pa nekateri jemalci lizinga spremenili sestavo lastništva osnovnih sredstev.

Obravnava lizinških razmerij pri računovodskih izkazih se bo spremenila 1. januarja 2019, ko bo začel veljati nov računovodski standard MSRP16 Najemi. Njegova priprava je bil skupni projekt evropskega Mednarodnega odbora za računovodske standarde (IASB) in ameriškega Finančnega odbora za računovodske standarde (FASB).

Lizing je ena izmed najpogostejših oblik financiranja podjetij, ki s podpisom pogodbe pridobi pravico do uporabe sredstev, pri čemer se zaveže plačevanju pogodbenih obveznosti. V skladu z veljavnimi računovodskimi pravili je lahko lizing finančni ali operativni.

Sredstva, najeta prek finančnega lizinga, se v bilancah stanja opredeljujejo kot sredstva in obveznosti, pri operativnem lizingu pa se v izkazu poslovnega izida beležijo le odhodki odplačevanja obrokov lizinga (odhodki najema).

Pri operativnem lizingu se kažeta predvsem dve težavi. Prva je premajhna preglednost. Tržni analitiki in bonitetne agencije namreč prilagajajo računovodske izkaze, zaradi česar so lahko ocene finančnega stanja družbe precenjene ali podcenjene.

Druga težava je slabša primerljivost. Na podlagi računovodskih izkazov investitorji ne morejo primerjati podjetij, ki sredstva kupujejo s posojili, in tistimi, ki sklenejo lizinška razmerja.

Podatki bodo veliko bolj natančni

V Sloveniji je le nekaj podjetij dovolj velikih, da imajo svoj oddelek za upravljanje nepremičninskega portfelja oziroma vodenja različnih najemnih razmerij. Najem poslovnih prostorov, skladišč in prodajnih površin navadno vodijo izvršni ali finančni direktorji. Pri prilagajanju spremembam na MSRP 16 bo moralo podjetje najprej ustanoviti projektno skupino in dodeliti pristojnosti za sodelovanje z notranjimi in zunanjimi računovodji.

V skladu z novimi predpisi bodo morali najemniki določiti prvi dan najema. Poleg tega bo začelo veljati še nekaj drugih terminov, in sicer:

• trajanje najemnega razmerja – to je nepreklicno obdobje, ki ga revizor upošteva pri izdelavi poročila,
• diskontna stopnja, ki vključuje stopnjo, opredeljeno v najemni pogodbi, in stopnjo zadolževanja podobnega financiranja,
• prihodnja plačila lizinških oziroma najemnih obveznosti – vključene morajo biti tako trenutne obrestne mere kot tiste, ki so vezane na inflacijo.

Letna ocene obveznosti iz najemnih pogodb

Obveznost iz najemnih pogodb bo treba znova oceniti ob vseh pogodbenih spremembah, ki bodo spremenile denarne tokove, na primer vsakič, ko se višina obrokov spremeni zaradi inflacije ali ob spremembah najemne pogodbe. Sem sodijo tudi spremembe rokov. Vse te zahteve bodo bolj obremenile administrativne postopke iz nepremičninskih najemnih razmerij.

Prehod bo mogoč po dveh poteh. Prva ne bo zahtevala preteklih informacij o sredstvih, ki jih je podjetje najemalo. Pri drugi pa bodo podjetja lahko obveznosti iz tega naslova izračunavala tudi za nazaj, kot če bi MSRP 16 veljal že ob sklenitvi najemne pogodbe. Ta povsem retrospektivni pristop je bolj zahteven, vendar priznava nižjo obveznost na bilanci stanja.

Katere družbe bodo prizadete

• Po napovedih bodo nova pravila, ki bodo začela veljati v začetku leta 2019, najbolj vplivala na poslovanje oziroma računovodske izkaze letalskih prevoznikov, trgovcev na drobno in turistična podjetja. V teh treh sektorjih imajo podjetja na lizinške oziroma druge najemne pogodbe vezanih okoli petino osnovnih sredstev. Tako dejanski dolg iz najemnih razmerij britanske trgovske verige Tesco znaša 19,5 milijarde evrov, v bilancah stanja pa je zabeleženih le 9,4 milijarde, zato se bo celotni dolg po novem povečal za dobrih deset milijard.
• Manj bodo nova pravila vplivala na ponudnike zdravstvenih storitev, informacijske tehnološke družbe in distributerje, ki imajo pod različnimi najemnimi razmerji le okoli pet odstotkov vseh osnovnih sredstev. Pri finančnih institucijah, vključno z bankami in zavarovalnicami, bodo spremembe vplivale na predpisane kapitalske zahteve, saj bodo poročale o višjih sredstvih in manjšem kapitalu.

Vsebinskih sprememb ne bo

Z računovodskega vidika bodo spremembe računovodskih standardov v zakupu zmanjšale razliko med različnimi najemnimi razmerji in lastništvom nepremičnine. V obeh primerih bo treba prikazati obveznost v bilanci stanja.

Nekatera podjetja bodo tako znova proučila prednosti najema, zlasti tista, ki sklepajo dolgoročna najemna razmerja in imajo v najemu velik del svojih osnovnih sredstev. Kljub temu bodo praktične koristi, v nasprotju z računovodskimi, ostale nespremenjene. Najemniki bodo lahko še naprej prilagajali svojo proizvodnjo oziroma storitve, obroki pa bodo še naprej pregledni. Analitiki ne pričakujejo odstopanj od najemnih pogodb, bodo pa nekateri najemniki spremenili sestavo lastništva osnovnih sredstev.

Zdaj je čas za prodajo in zakup

S prodajo sredstev in njihovim zakupom nazaj za pogodbeno najemnino (izplačila sodijo med zunajbilančne postavke) računovodski izkazi kažejo boljšo sliko lastnega kapitala in zmanjšan dolg. Najemnik (jemalci lizinga) po transakciji pogosto izkazujejo večji dobiček, ki nastane zaradi razlike med neto knjigovodsko vrednostjo in doseženo prodajno ceno.

V skladu z novim standardom to preneseno premoženje ne bo več izločeno iz bilance stanja, najemniki v svojih računovodskih izkazih tudi ne bodo mogli več prikazati celotnega dobička med neto knjigovodsko vrednostjo in prodajno ceno. Kljub temu še vedno obstajajo številne širše koristi za prodajo in zakup.

Obstaja omejeno obdobje do januarja 2019, ko bodo najemniki lahko v svojih računovodskih izkazih prepoznali celoten dobiček od prodaje in povratnega najema. Slovenska podjetja lahko še izkoristijo trenutne nizke obresti za posojila, ki jih dobivajo tuji vlagatelji, in jim prodajo nepremičnine ter druga sredstva, ki jih pozneje najamejo (sale and lease back).

Pogajanja o najemnih razmerjih se bodo spremenila

Obveznosti iz najema, opredeljene v bilanci stanja, bodo vsebovale tudi nepreklicni rok najemne pogodbe – minimalni terminski najem. Vključene bodo tudi možnosti za podaljšanje najemnega razmerja. Če obstaja realna možnost za nadaljevanje pogodbenega razmerja, se bo opredelilo tudi to obdobje.

Lastniki različnih poslovnih površin navadno želijo, da najemniki podpišejo dolgoročna najemna razmerja, s čimer zmanjšajo upravna bremena in tveganja. Dolžine najemnih razmerij v poslovnih stavbah namreč zelo vplivajo na vrednotenje celotne nepremičnine. Nekateri najemodajalci v Ljubljani zavračajo oddajo prostorov za manj kot tri leta. Nekateri za daljša razmerja ponujajo različne ugodnosti, tudi nižjo najemnino ali brezplačno začetno obdobje.

Najemniki bodo morali pretehtati priložnosti za pogajanja z najemodajalcem o boljših pogojih najema v zameno za daljše najemne pogodbe, s čimer bodo zmanjšali vpliv na svoje bilance stanja. Prostih kakovostnih poslovnih prostorov je v Ljubljani vse manj, novih projektov še ni na vidiku, zato lahko pričakujemo, da se bodo najemnine najboljših poslovnih prostorov začele zviševati. Veliko najemnikov zato želi skleniti petletna najemna razmerja po današnjih najemninah, čeprav bi s tem obremenili svojo bilanco stanja.

Drugače bo tudi v nakupovalnih središčih

Lastniki nakupovalnih središč velikokrat najemnikom zaračunajo osnovno najemnino, če pa najemnik preseže pogodbeni limit, lastniku plača tudi določen delež od prometa. Te dodatke običajno plačujejo manjši najemniki, trgovci velikih in prepoznavnih blagovnih znamk pa ne.

V skladu z novimi predpisi se najemnine, ki so odvisne od višine prometa, ne bodo pripoznale v bilanci stanja trgovcev, zato bodo ti zelo verjetno naklonjeni nižjim osnovnim najemninam in višjim najemninam, ki so odvisne od prometa.