Kako bo koronavirus vplival na trg poslovnih nepremičnin – Objavljeno v časniku finance dne 31.3.2020

Kaj v teh razmerah lahko naredijo najemodajalci in najemniki? Predvsem prisluhnejo drug drugemu

Nisem si predstavljala, da bom kdaj pisala komentar s tako vsebino. Že šestnajsti dan sem v karanteni v Trstu. V Italiji lahko ljudje svoje domove zapustijo le za nakup hrane, odhod v lekarno ali sprehajanje psov. Kršitelji so kaznovani z zaporom ali denarno kaznijo. Moja dosedanja resničnost čezmejne delavke, ki živi v dveh državah, se je spremenila v povsem drugačno resničnost.

Ko razmišljam o učinkih, ki jih bo koronavirus imel na trgu poslovnih nepremičnin, nisem prepričana, kje naj začnem, saj je treba dinamiko trga analizirati s povsem novega zornega kota. Ker je večina nepremičninskih trgov začasno omrtvičena, za zdaj sploh ne moremo govoriti o učinkih. Te bomo opazili šele takrat, ko bodo omejitve odpravljene in bomo poskušali spet normalno zaživeti.

Kot najbolj logičen pristop k analizi možnih učinkov se ponuja primerjava današnje pandemije s svetovno finančno krizo, pa vendar med njima obstajajo pomembne razlike. Čeprav se je po zlomu leta 2008 začel posojilni krč, je v večini panog poslovna dejavnost – vsaj delno – še vedno potekala.

Danes so številne države uvedle omejitve gibanja in precej jih bo to še storilo. Pogoj za to, da bo trg poslovnih nepremičnin znova zaživel, je obstoj uspešnih podjetij, ki potrebujejo poslovne prostore. Prav zato so odločilnega pomena ukrepi, s katerimi se bodo države odzvale na trenutne razmere in poskušale pri življenju obdržati čim več podjetij. Številne države – med njimi tudi Slovenija – so jih že sprejele.

Iz svetovne finančne krize smo se naučili, kako drage, dolgotrajne in zlasti moteče so posledice množičnih stečajev podjetij. Takrat so države morale na svoja ramena prevzeti ogromna bremena, ne nazadnje tudi plačevanje nadomestil za številne brezposelne, ki nikakor niso mogli najti nove zaposlitve. Slovenija se še po 12 letih ukvarja z odpravljanjem posledic iz leta 2008 – na slabi banki je še ogromno neprodanega premoženja.

Zelo verjetno bo na trgu poslovnih nepremičnin manj transakcij in še ti posli se bodo sklepali po nižjih cenah. Kajti vlagatelji bodo – kljub morda razmeroma kratkemu obdobju negotovosti – trezneje sprejemali poslovne odločitve in bodo nenujna vlaganja prestavili na pozneje. Na trg stanovanjskih nepremičnin pa bo vplivalo zvišanje brezposelnosti.

Kratkoročno lahko zaradi likvidnostnih težav najemnikov in manjšega povpraševanja po poslovnih prostorih pričakujemo dvig premije za tveganje pri nakupu poslovne nepremičnine.

Pojdimo po vrsti in si oglejmo scenarije, ki morda čakajo posamezne tipe poslovnih nepremičnin.

Hoteli, gostinstvo in turizem

Hotelirje in gostince je med svetovno finančno krizo doletelo leto in pol upadanja zasedenosti, za vrnitev na predkrizno raven pa so potrebovali tri leta in pol. Zagotovo bodo slovenski hoteli za preživetje potrebovali državno pomoč, saj jih zaradi visokih fiksnih stroškov brez prihodka večina ne more preživeti dlje kot nekaj mesecev ali celo nekaj tednov.

Dejansko ne moremo pričakovati, da se bo hotelirstvo kmalu vrnilo na normalno raven poslovanja. Različne države so v različnih fazah razvoja pandemije. Italija, čeprav je bila prizadeta prva, morda zaradi velikega števila obolelih ne bo prva, ki bo izplavala. Države z manj obolelimi ter s tistim znanjem in informacijami, ki jih Italija sprva ni imela – med njimi je tudi Slovenija –, bodo morda lahko izplavale prej. Največ pa bo odvisno od tega, kako hitro in v kakšnem obsegu se bo znova vzpostavil mednarodni promet, še zlasti med državami, ki šele vstopajo v prve faze cikla pandemije in so še daleč od konca. Zato napovedujem, da še dolgo nihče ne bo potoval v oddaljene kraje. Slovenski turizem pa je tu v prednosti – večina gostov v Slovenijo prihaja iz sosednjih držav z lastnim avtomobilskim prevozom. Če bodo karantene v sosednjih državah odpravljene v približno istem obdobju, bi to lahko Sloveniji koristilo, še zlasti za letošnje poletje.

Prodaja na drobno

Še prejšnji mesec sem pisala o vplivu spletnega poslovanja na nepremičnine, namenjene prodaji na drobno. Tiste trgovce, ki se jim ni uspelo hitro prilagoditi spletni prodaji, je položaj zelo prizadel in številni so že propadli. Soočajo se z zaprtimi trgovinami, številne družine njihovih nekdanjih zaposlenih se trudijo preživeti z manjšimi dohodki, izgubljajo pa tudi kupce, ki se počutijo spregledani. Zelo dolgo bo trajalo, preden se bo večina kupcev spet odločila za nakup nečesa, kar ni nujno potrebno. To bo zlasti prizadelo ponudnike modnih oblačil, ki bodo večino svoje pomladanske kolekcije morali zavreči.

Pisarniški prostori

Kljub vsej državni pomoči bo med krizo nekaj podjetij zagotovo propadlo in zato lahko na trgu pričakujemo večjo ponudbo pisarniških prostorov. Preden je udarila koronavirusna kriza, je v Ljubljani močno primanjkovalo najboljših pisarniških prostorov in takrat je trg pripadal najemodajalcem. Največji delež prvovrstnih pisarniških prostorov najemajo predstavništva svetovnih podjetij, za katera je malo verjetno, da bodo propadla, lahko pa se zgodi, da bodo zmanjšala število zaposlenih in skrčila obseg poslovanja.

Martin Sorrell, britanski medijski mogotec, napoveduje, da bo koronavirus samo še pospešil proces digitalne revolucije tako na področju spletne prodaje kot na področju spletnega poslovanja. Trenutno vsi komuniciramo samo prek spleta. Številnim je to všeč in se bodo takega poslovanja tudi navadili. Morda se bodo najemniki poslovnih prostorov odločili, da jim bolj ustreza, če njihovi zaposleni delajo od doma, kot da zaradi njih najemajo velike in drage pisarne.

Industrija

Trg industrijskih nepremičnin bo zaradi ustavljene proizvodnje in praznjenja zalog kratkoročno zelo prizadet, dolgoročno pa mu bo – tudi zaradi digitalne revolucije – šlo precej bolje.

Kaj lahko naredijo najemodajalci in najemniki?

V objavi, povezani s koronavirusom, odvetniška družba Wolf Theiss meni, da ostaja obveznost plačevanja najemnine nespremenjena. Tudi slovenska zakonodaja ne pozna določil, ki bi v primeru epidemije dovoljevala znižanje ali odpust plačevanja najemnin. V objavi še navajajo, da v teh razmerah veljajo splošna določila prava, ki ureja pogodbena razmerja. Zadnje dopušča možnost, da kadar izvajanje pogodbenih določil (to je plačevanje najemnine) postane delno ali v celoti nemogoče iz razlogov, za katere ni odgovorna nobena izmed pogodbenih strank, stranka lahko odstopi od pogodbe oziroma od druge stranke zahteva sorazmerno znižanje pogodbenih obveznosti (to je znižanje najemnine).

Zakonodaja dopušča tudi druge načine spreminjanja pogodbenega razmerja, a ker na tem področju ni sodne prakse, bo nemalokrat za veljavno znižanje najemnine najbrž potreben sodni dogovor.

Kot vedno pa bo za reševanje težav s plačevanjem najemnin odločilna dobra komunikacija med najemodajalcem in najemnikom. Številni najemodajalci imajo obveznosti do bank in morajo odplačevati posojila za nakup najemne nepremičnine. Kljub temu pa tudi najemodajalcem koristi svoje najemnike »ohraniti pri življenju«, da bodo po koncu omejitev znova plačevali celotno najemnino. Navsezadnje so interesi najemnikov in najemodajalcev neločljivo povezani.

Večina posojilodajalcev bo svojim komitentom omogočila odlog poplačevanja obveznosti. Tako bodo najemodajalci svojim najemnikom lahko ugodili in začasno znižali najemnine. A vsak primer je treba obravnavati individualno. Podjetja v nekaterih gospodarskih panogah bodo do konca omejitev ostala povsem brez prihodkov, medtem ko se je nekaterim redkim srečnežem prav zaradi pandemije obseg posla močno povečal.

Najemodajalcem zato svetujemo, naj svojim najemnikom prisluhnejo in jim pomagajo po najboljših močeh. Tudi najemnikom svetujemo enako – imejte razumevanje do svojih najemodajalcev in jim jasno predstavite svoj položaj ter kako bi vam najbolj pomagali.