0590 757 80
Globalna perspektiva - Lokalno znanje
Išči več

Ljubljanska stanovanja postajajo neuresničljive sanje – Objavljeno v časniku Finance, dne 17 december 2019

Ameriško združenje nepremičninskih posrednikov ugotavlja, da je lastništvo stanovanja, v katerem človek prebiva, pozitivno povezano s stopnjo izobrazbe, delovanjem v nevladnih organizacijah, zdravstvenim stanjem, znižanjem stopnje kriminalitete, zmanjšanjem obsega socialnih pomoči in dodatkov ter nasploh z boljšim vzdrževanjem nepremičnin in vlaganjem vanje.

Vsakdo, ki s svojim delom preživlja sebe in svojo družino, si zasluži možnost nakupa lastnega doma. Čedalje višje cene nepremičnin in nove omejitve pri najemanju bančnih posojil, ki jih je pred nedavnim uvedla Banka Slovenije, pa so številnim, zlasti pa prebivalcem Ljubljane, to možnost vzele.

Kupcem so nepremičnine zaradi naraščajočih cen vse težje dostopne

Cene ljubljanskih nepremičnin so se od leta 2015 zvišale za tretjino. Leta 2018 se je 53 kvadratnih metrov veliko stanovanje v osrednji Sloveniji prodalo za povprečno kupnino 134 tisoč evrov. Recimo mu povprečno stanovanje. Če upoštevamo, da v ljubljanski regiji povprečna neto plača znaša 1.231 evrov na mesec oziroma 14.772 evrov na leto, ugotovimo, da povprečno stanovanje stane devet poprečnih letnih plač, kar po nobenem merilu ni ne vzdržno ne dostopno.

Poleg tega manjka tudi cenovno dostopnih stanovanj in kupci se tako znajdejo pred dvema težavama – najprej je stanovanje treba najti, potem pa zanj zagotoviti še financiranje. Trenutno se na nepremičninskem portalu nepremicnine.net na območju Ljubljane prodaja 1.673 rabljenih stanovanj po povprečni prodajni ceni 3.096 evrov za kvadratni meter. Leta 2018, za primerjavo, je povprečna cena izpeljanih prodaj dosegla 2.770 evrov na kvadratni meter. Pričakovanja mnogih prodajalcev so povsem nerealna in s tem izkrivljajo trg nepremičnin.

Nova pravila za najemanje posojil

Banka Slovenije je nova pravila sprejela z namenom zaščite posojilojemalcev, da ti zaradi prevelike zadolženosti ne bi pozneje zabredli v finančne težave. Po novem ta pravila določajo, da višina posojila ne sme preseči 80 odstotkov vrednosti predmeta nakupa, v našem primeru nepremičnine (gre za kazalnik LTV, loan-to-value ratio). Za nakup povprečnega stanovanja je torej potrebna lastna udeležba v višini 26.800 evrov, kar je za mlade potencialne kupce praviloma težko dosegljiv znesek. Če imajo srečo, da so jim starši voljni in sposobni pomagati, mnogim mladim zato ne preostane drugega, kot da se po finančno pomoč zatečejo v »družinsko banko«. Ljudje iz revnejših družin pa so za to možnost prikrajšani in dohodkovna neenakost se poglablja.

V Združenem kraljestvu je razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine za tiste, ki dom kupujejo prvič, 77 odstotkov, vendar precej posojilodajalcev ponuja tudi hipotekarna posojila do 95 odstotkov vrednosti nepremičnine, kar pomeni pet odstotkov lastne udeležbe. Če se pogoji najemanja posojil v Sloveniji ne bodo omilili bodisi z višanjem razmerja med posojilom in vrednostjo nepremičnine bodisi s podaljševanjem dobe odplačevanja, si nekateri nikoli ne bodo mogli kupiti lastnega doma.

Poleg tega je Banka Slovenije tudi predpisala, da mora posojilojemalcem po plačilu mesečne anuitete ostati vsaj 715 evrov razpoložljivih sredstev, kar še dodatno oteži dostop do financiranja.

Ponudba novih stanovanj

Geodetska uprava poroča, da bo v prihodnjih treh letih na območju Ljubljane zgrajenih tri tisoč novih stanovanj. Od tega bo dva tisoč tržnih, preostalih tisoč pa bo na voljo za najem prek Stanovanjskega sklada Republike Slovenije oziroma Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana. Pravijo, da je bila večina tržnih stanovanj prodana še v fazi projektiranja, in to po ceni med tri tisoč in 6.500 evrov za kvadratni meter. Povsem očitno je, da ponudba novih stanovanj ne dohaja povpraševanja in da je cenovno dostopnih stanovanj odločno premalo.

Kako lahko pomaga država?

Lažje pridobivanje dovoljenj za gradnjo in rekonstrukcijo stanovanjskih enot

Napete razmere na področju novih stanovanjskih nepremičnin bi bilo treba reševati z različnimi ukrepi. Pridobivanje gradbenega dovoljenja otežujejo in podaljšujejo okorni gradbeni predpisi. Združeno kraljestvo, denimo, je leta 2015 uveljavilo Permitted Development Rights (PDR), shemo, ki dovoljuje določene posege brez gradbenega dovoljenja. Z deregulacijo so želeli pospešiti rast novega in obnavljanje starega stanovanjskega fonda.

S spremembo namembnosti so omogočili rekonstrukcijo neuporabljanih pisarniških zgradb in proizvodnih kompleksov v stanovanjske enote ter s tem oživili številne zanemarjene soseske. Pristojni minister je januarja letos poročal, da je s shemo PDR nastalo več kot 42 tisoč novih domov. Glede na to, da je v Ljubljani precejšnje število zgradb, ki niso več primerne za svoj prvotni namen uporabe, bi s podobnim ukrepom lahko pridobili številna cenovno dostopna stanovanja.

Pomagati bi se dalo tudi po drugih poteh. Pri novogradnjah in rekonstrukcijah bi bila denimo dobrodošla opustitev normativa za število parkirnih mest. V središču Maribora, na primer, so v zgradbi, v kateri je imela prostore neka banka, uredili 28 stanovanj in jih takoj oddali v dolgoročen ali kratkoročen najem. K sreči je oddelek za prostor pri mariborski upravni enoti zaradi splošne koristi za mesto omogočil izvedbo tega projekta, s tem da je dovolil odstopanje od predpisov in ni zahteval sicer obveznega števila parkirnih mest. Podobno je pred nekaj leti pri številu parkirnih mest popustila kranjska upravna enota in tako omogočila gradnjo soseske cenovno dostopnih stanovanj.

Koristilo bi tudi zagotoviti prevoz od oddaljenejših prenovljenih zgradb do mestnega jedra s souporabo koles in električnih avtomobilov ali pa uvesti krožni prevoz z električnimi avtobusi.

Finančna pomoč tistim, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje

Države imajo različne sisteme finančne pomoči za tiste, ki prvič rešujejo svoj stanovanjski problem. V nekaterih državah sisteme financirajo davkoplačevalci, v drugih pa država pomaga neposredno.

V Avstraliji je država deset tisoč kupcem, ki prvič rešujejo stanovanjski problem in imajo za pet odstotkov vrednosti stanovanja prihrankov ter na leto zaslužijo do 125 tisoč avstralskih dolarjev (če so samski) oziroma če skupaj zaslužijo 200 tisoč avstralskih dolarjev (če so v paru), olajšala financiranje z državnim poroštvom za 15 odstotkov vrednosti posojila.

V Združenem kraljestvu obstaja več sistemov, med njimi tudi naslednji:

Help to buy – pomoč pri nakupu.

Gre za pomoč pri nakupu prve stanovanjske nepremičnine do vrednosti 600 tisoč britanskih funtov. Če kupec razpolaga s petodstotnim deležem lastne udeležbe, za posojilo v višini 20 odstotkov cene nepremičnine ne plačuje obresti oziroma v višini 40 odstotkov za nakup stanovanja v Londonu.

Solastništvo

Sistem solastništva kupcu omogoča, da od lastnika nepremičnine, ki je običajno občina ali kak stanovanjski sklad, odkupi le del nepremičnine, preostali del pa ima v najemu.

Del nepremičnine, ki se običajno giblje med 25 in 75 odstotki, lahko stanovalci kupijo s hipotekarnim posojilom, za del nepremičnine, ki ni njihova last, pa plačujejo netržno, finančno dostopno najemnino. Sčasoma lahko stanovalci povečujejo svoj lastniški delež in tako postopoma pridejo do 100-odstotnega lastništva. Sistem solastništva je na razpolago gospodinjstvom, katerih dohodek ne presega 80 tisoč (zunaj Londona) oziroma 90 tisoč (v Londonu) britanskih funtov.

Starter Home – državni program za nakup prvega doma

Država bo s tem programom zagotovila 200 tisoč novih stanovanj po ceni, ki je vsaj 20 odstotkov pod tržno. Program cilja na kupce, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje in so stari manj kot 40 let. Že znižana cena nepremičnine pa zunaj Londona ne sme presegati 250 tisoč britanskih funtov, v Londonu pa 450 tisoč funtov.

V Združenih državah Amerike imata Fannie Mae in Freddie Mac že dolgo pomembno vlogo pri zagotavljanju pomoči tistim, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje. Čeprav imata danes podobno poslanstvo, pa gre vendarle za ločeni ustanovi, ki sta bili ustanovljeni v različnih obdobjih z različnim namenom.

Ameriška vlada je ustanovila Fannie Mae leta 1938 kot del Rooseveltovega paketa New Deal. Prvotni namen Fannie Mae je bil odkup hipotekarnih posojil od zasebnih bank, da bi jim s tem omogočili likvidnost za zagon posojilne dejavnosti v obdobju velike depresije. Leta 1968 je bila Fannie Mae delno privatizirana.

Danes je osnovno poslanstvo Fannie Mae v tem, da kupcem iz nižjega in srednjega dohodkovnega razreda olajša nakup nepremičnine tako, da odkupuje hipotekarna posojila od najrazličnejših posojilodajalcev – od velikih bank nacionalnega pomena do lokalnih posojilnic in zasebnih zadružnih bank.

Pozneje, leta 1970, je ameriška zvezna vlada z namenom ponudbe hipotekarnih posojil kupcem nepremičnin ustanovila Freddie Mac. Tudi Freddie je danes na pol zasebna ustanova. Poleg tega, da konkurira Fannie Mae, Freddie Mac sekuritizira hipotekarna posojila in jih prodaja vlagateljem na sekundarnem trgu. Sekuritizacija namreč omogoča, da hipotekarna posojila prejme več prosilcev, saj posojilodajalci v svojih bilancah ne prikazujejo posameznih posojil, in tako sproščen kapital lahko uporabijo za podeljevanje novih hipotekarnih posojil.

Povedati je treba, da sta Fannie Mae in Freddie Mac precej pripomogla k nastanku globalne finančne krize.

Obe ustanovi je ameriška zvezna vlada leta 2009, ko se je zrušil trg nepremičnin, morala rešiti pred propadom, kar je davkoplačevalce stalo krepkih 200 milijard dolarjev. Do tega pa ni prišlo zaradi ohladitve gospodarstva, temveč zaradi neodgovornega kreditiranja. Upamo, da bodo ameriški regulatorji v prihodnje pazljivejši, da Fannie Mae in Freddie Mac ne bosta vnovič skrenila s poti in spodbujala k nakupu dodatnih, za bivanje nepotrebnih nepremičnin z namenom prodaje z dobičkom na cvetočem trgu nepremičnin, temveč da bosta opravljala samo svojo osnovno dejavnost – pomagati družinam pri nakupu lastnega doma.

Obdavčitev praznih stanovanj

Surs poroča, da se je v Ljubljani število praznih stanovanjskih enot z 22.300 v letu 2011 (kar pomeni 17,8 odstotka vseh stanovanj) v letu 2018 povečalo na 24.400, kar je 19 odstotkov vseh stanovanjskih enot. Menijo, da lastniki nekatera stanovanja dajejo v kratkoročni najem oziroma da jih oddajajo na črno. Večina praznih stanovanj, kar 83 odstotkov, je v zasebni lasti. Dokler nekateri zaman iščejo dom, ni smiselno, da stanovanja samevajo. Gradnja stavb, ki danes niso izkoriščene, je z izpusti ogljikovega dioksida in izgubo zelenih površin vendarle povzročila določeno okoljsko škodo. Dokler pa lastniki ne bodo obdavčeni, ne bodo imeli ne interesa za prodajo ne interesa za oddajanje v najem. Letos sta londonska okraja Kensigton in Chelsea sklenila, da bodo lastnike tistih stanovanj, ki bodo dve leti prazna oziroma neopremljena, poleg rednega občinskega davka kazensko obdavčili tako, da bodo morali ta davek plačati v dvojnem znesku.

Treba je nekaj storiti

Sklenemo lahko, da ima država na voljo dovolj orodij za omilitev težav kupcev nepremičnin. Gradnja najemniških stanovanj bo stisko le delno zmanjšala in ne bo rešila mladih, ki sanjajo o lastniškem stanovanju.

Jacqueline Stuart, članica Kraljevega inštituta pooblaščenih ocenjevalcev, je direktorica podjetja S-Invest, d. o. o.

Prihaja državna jamstvena shema za kupce stanovanj?

Na ministrstvu za finance so pred dnevi predstavili koncept oziroma nekaj idej zakona (v formalni obliki ga še ni), ki bo urejal poroštvo države pri najemanju stanovanjskih posojil. Nekaj glavnih podrobnosti: skupni obseg poroštev je predviden v obsegu 500 milijonov evrov (za primerjavo: banke so oktobra na novo odobrile za dobrih 120 milijonov evrov stanovanjskih posojil gospodinjstvom), poroštvo se bo dalo dobiti do višine glavnice posojila 150 tisoč evrov, kot stoodstotno poroštvo za posojilo z ročnostjo največ 30 let, soudeležba posameznika bo vsaj 20 odstotkov, do poroštva države bodo upravičeni mladi, ki niso starejši od 35 let, mlade družine (z vsaj enim otrokom, ki še ni šoloobvezen), zaposleni za določen čas (in niso starejši od 40 let), prekarno zaposleni (ki niso starejši od 40 let). J. Ši.