Zakaj bi gradili nove hotele, če lahko stare kupimo za polovico nižjo ceno

GOSTUJOČI KOMENTAR

Jacqueline Stuart

Minister za gospodarski razvoj in tehnologijo Zdravko Počivalšek je pred tedni napovedal, da si bo vlada do leta 2021 prizadevala povečati prihodke iz turizma z lanskih 2,5 milijarde na štiri milijarde evrov. Med ukrepi je napovedal tudi vlaganja v širitev starih in gradnjo desetih novih hotelov. Vendar pa podatki kažejo, da ima Slovenija hotelov povsem dovolj. Imamo eno posteljo na 60 turistov, kar je bolje kot na Hrvaškem in Madžarskem. Slovenija ima tudi eno posteljo na 46 prebivalcev, kar je v primerjavi z drugimi državami veliko, vendar je treba tudi upoštevati, da je v državi izjemno malo domačih službenih potovanj, ki v drugih državah statistično pomenijo precejšen tržni delež pri zasedenosti sob.

Tudi na Obali so lahko hoteli skoraj prazni

Po Eurostatovih podatkih je zasedenost slovenskih hotelov 47-odstotna, kar je pod povprečjem Evropske unije. Vendar se podatek močno razlikuje glede na lokacijo. Nastanitvene zmogljivosti so v slovenskih zdraviliških središčih povprečno zasedene med 45 in 56 odstotki ter nimajo velikih sezonskih odstopanj. Zdravilišča obiskujejo zapravljivi ruski in italijanski gostje in na lokaciji ostanejo več dni od povprečja. Drugi gostje ostanejo v povprečju tri dni, do destinacije se pripeljejo z osebnimi avtomobili. Hoteli na slovenski obali so poleti 85-odstotno zasedeni, vendar se v najbolj mrtvih mesecih njihova zasedenost spusti pod 20 odstotkov.

Glavno mesto bi moralo biti manj izpostavljeno sezonskim vplivom, vendar se mu poznajo zanemarljive dnevne prenočitve poslovnežev. Ljubljanski hoteli imajo od 25- do 75-odstotno zasedenost, se pa obisk iz leta v leto povečuje. Hoteli v drugih večjih slovenskih mestih, razen na Obali, so manj kot polovično zasedeni. Gorska središča se bojujejo z majhno zasedenostjo, ki se giblje med 20 in 60 odstotki, ter zelo visokimi sezonskimi učinki. Območja, ki ne sodijo v nobeno izmed omenjenih kategorij, pa so še slabše zasedena in v nobenem času ne presegajo niti 35 odstotkov.

Ni vse le v stopnji zasedenosti

Sezonski vplivi povzročajo lastnikom zelo veliko težav. Prva je nižja dobičkonosnost, še bolj pomembno pa je, da zaradi sezonskih vplivov ne morejo zaposliti dobrega kadra. Sezonske vplive je zelo težko izničiti, vendar pa lahko dobro vodenje celotne destinacije precej dvigne zasedenost tudi v manj priljubljenih mesecih, pri čemer govorimo predvsem o organizaciji kulturnih, poslovnih in športnih dogodkov.

Obstajajo trije najpomembnejši kazalci uspešnosti poslovanja hotelov: povprečna zasedenost, dosežena povprečna cena na sobo (ADR) in povprečna cena na razpoložljivo sobo (RevPAR), ki se jo izračuna na podlagi prvih dveh paramnetrov. Zadnji kazalec lahko skupaj s stroški lastnikom zelo zviša ali zniža finančne rezultate poslovanja.

Tuji gosti so leta 2015 opravili 6,6 milijona prenočitev, slovenski pa 3,7 milijona. To pomeni, da se hotelirji, če želijo povečati povprečni dnevni prihodek, ne morejo zanašati na slovenski obisk, saj je kupna moč v Sloveniji premajhna. Za primerjavo lahko povemo, da tudi najdražji slovenski hoteli ne morejo doseči cene 166 evrov za prenočitev, kolikor znaša povprečna dosežena povprečna cena na sobo vseh londonskih hotelov.

Dobiček se lahko poveča z ažurnimi podatki

Poleg tega uprave slovenskih hotelov praviloma ne uporabljajo orodij za izboljšanje donosnosti. Eno takšnih so baze podatkov, prek katerih lahko hotelirji predvidijo zasedenost njihovih konkurentov. Prek tovrstnih orodij lahko predvidijo dogodke, in če na primer na določen datum zaznajo, da so hoteli v bližini polno zasedeni, lahko tudi samo dvignejo cene. Le hoteli, ki poslujejo pod tujimi blagovnimi znamkami, City hotel v Ljubljani in hoteli skupine Lifeclass v Portorožu so vključeni v globalno bazo podatkov STR. Ker nimajo podatkov, uprave hotelov tipljejo v temi. Tako ni nič nenavadnega, da slovenski hotelirji na vrhuncu poletne sezone turističnim agencijam prodajajo prenočišča po zelo nizkih cenah.

Novi hoteli ne pripeljejo novih turistov

Precej bolj kot nove hotele slovenski turizem potrebuje pomoč pri upravljanju starih, s čimer bi dosegli večje donose, izboljšali ponudbo in povečali zadovoljstvo gostov. Podatki namreč kažejo, da ima Slovenija hotelov dovolj. Poleg tega ima gradnja novih objektov negativne vplive na okolje, hkrati pa bi nova ponudba zmanjšala obisk zdajšnjim hotelom in s tem zmanjšala prihodke, ki so nujni za dobičkonosno poslovanje in vzdrževanje celotne infrastrukture.

Poudariti je še treba, da so državne spodbude pri tovrstnih investicijah redko uspešne. Ker že dolga leta delam s svetovalci različnih hotelskih verig, se spominjam veliko skupnih srečanj. Na enem izmed njih mi je kolega izdal, da v 30 letih, odkar posluje po vsem svetu, še ni videl dobičkonosnega turističnega objekta, ki bi ga razvila in upravljala država. Hotelska, tako kot večina drugih gospodarskih dejavnosti, naj poteka na prostem trgu.

Da v Sloveniji, kot drugje po svetu, prihodki iz turizma rastejo, je neizpodbitno dejstvo. Prav tako so pozitivne napovedi, vendar pa bi morali veliko sredstev vložiti v obnovo večine zdajšnjih zmogljivosti.

Hoteli se vrednotijo kot delujoče družbe

Soba štirizvezdičnega hotela v Sloveniji stane okoli sto tisočakov, trdi svetovalna družba EC Harris. Soba v portoroškem hotelu Kempinski je stala 4,4-krat več. Hoteli se ne vrednotijo kot nepremičnine, ampak kot delujoče družbe. Pri večini zadnjih tovrstnih transakcij v Sloveniji je soba stala okoli 50 tisoč evrov, pri čemer drži, da je treba te hotele temeljito obnoviti. Tu se postavlja logično vprašanje, zakaj bi gradili nove hotele, če lahko stare kupimo za polovico nižjo ceno.

Ne le v Sloveniji, tudi drugje po svetu so se zgodile na prvi pogled zelo nelogične transakcije. Konrad Hilton je tako leta 1943 za 7,2 milijona evrov odkupil newyorški hotel Plaza. Ta je bil 36 let prej zgrajen za 12,5 milijona dolarjev.

Predlogi za boljše poslovanje hotelov

• Davčne olajšave ali druge spodbude za obnovo hotelov: Veliko hotelov v Sloveniji bi precej bolje poslovalo, če bi jih obnovili, saj imajo turisti danes visoke zahteve. Zguljene preproge, slaba osvetlitev in zastarelo pohištvo ne pripomorejo k dobrim ocenam gostov.
• Sodelovanje v primerjalni globalni bazi STR Global Trends: Vlada bi lahko financirala izobraževanja, na katerih bi hotelske uprave spoznale prednosti sodelovanja v globalnih bazah podatkov. Če na določeni destinaciji v teh bazah sodeluje več hotelov, potem je tudi več podatkov in analiz za bolj učinkovito poslovanje.
• Prevetritev sistema kategorizacije: Ta sistem v Sloveniji ne deluje najbolje, saj ima veliko hotelov višjo kategorijo, kot bi si jo zaslužil. Kategorizacija se mora uskladiti za drugimi državami. Med državami, ki izboljšujejo sistem kategorizacije in zvišujejo počutje gostov, je Škotska. Njihova turistična organizacija uvaja vedno nove sisteme vrednotenja, zato vključujejo nove dejavnike. Med njima sta na primer osvetlitev kopalnic in menjava brisač. V Sloveniji so tako oglobili hotel, čigar vodstvo na poziv inšpekcije v savno ni namestilo opozorila, da savne ne smejo uporabljati gostje z ušmi.
• Obvezno CHIA-certificiranje vseh študentov na slovenskih turističnih šolah: Veliko turističnih šol in fakultet uvaja obvezno CHIA-certificiranje (CHIA – Cetrification in Hotel Industry Analytics, Certifikat hotelske analitike), ki študentom poda razumevanje podatkov in primerjalnih analiz. Vsaka slovenska turistična šola bi zato morala prirediti učni načrt, s čimer bi pridobili ta certifikat.
• Okrepiti promocijo in vodenje destinacij: Večina slovenskih občin je premajhna, da bi lahko promovirale in upravljale z destinacijo, zato bi morali to prenesti na druge institucije kot je Slovenska turistična organizacija. Prek nje bi morali narediti enotni sistem rezervacij za vse glavne turistične destinacije, enako kot imajo to urejeno v Avstriji. Prav tako lahko k večjemu obisku pripomorejo organizatorji športnih prireditev. Več dejavnosti, povezanih z raftanjem in drugimi sorodnimi športi, bi lahko v Posočje privabilo več gostov kot sicer. Veslaški dogodki bi lahko pritegnili več gostov na Bled, ki ga poznajo veslači z vsega sveta.

Jacqueline Stuart je direktorica podjetja S-Invest.