Finance, Ponedeljek 16. februar 2015

V Ljubljani je 30 odstotkov poslovnih površin praznih

Jacqueline Stuart, direktorica podjetja Slovenia Invest

 

Trg pisarniških nepremičnin v Ljubljani je oživel, v letošnjem letu smo prejeli že 78 povpraševanj ter zaključili sedem transakcij. Podjetja se selijo zaradi različnih razlogov, večina jih želi izkoristiti ponekod tudi polovični padec najemnin. S selitvijo pridobijo novejše prostore po bistveno bolj ugodni ceni. Drugi potrebujejo več prostora, ker njihovo poslovanje raste. V primeru naših nedavnih transakcij ugotavljamo, da so štiri od sedmih najemnih pogodbe podpisala novo ustanovljena podjetja. To je obetavna napoved za leto 2015.

 

Večina nepremičninskih agencij v Sloveniji zaračuna posredniško provizijo tako najemodajalcu kot najemniku. Kot bi odvetnik hkrati branil in tožil svojo stranko, zato praksa popolnoma zgrešena. V S-Invest vedno zastopamo zgolj eno stran, večinoma najemodajalca. Prepričani smo, da ne moremo kvalitetno zastopati obe stranki, saj imata povsem nasprotne interese. Najemodajalec želi najvišjo možno raven najemnine, medtem ko najemnik želi ravno obratno. Torej, če poslujete z nepremičninsko agencijo, ki vam želi zaračunati provizijo, preprosto recite ne in svoj posel peljite drugam. V Ljubljani je 30 odstotkov praznih pisarniških površin, nič drugače ni v drugih mestih, kar nakazuje, da je trg namenjen najemnikom.

 

Pisarna je drugi dom

Oglejte si čim več prostorov, saj boste le tako našli idealni prostor za vaše podjetje. Poleg tega boste imeli na mizi več ponudb in tako boljšo pogajalsko izhodišče za prostor, ki vam je resnično všeč. Ogledi vzamejo veliko časa, vendar lahko le tako najdete in izberete najbolj primeren prostor. To je bistveno, saj boste v njem prihodnjih nekaj letih preživeli večino delovnega časa.

Pisarna v delovnem času za večino zaposlenih predstavlja dom. Produktivnost in zadovoljstvo zaposlenih bo v kakovostnih prostorih zagotovo višja. Pisarna je tudi odraz podjetja in na stranke naredi vtis, s čimer se vzpostavi tudi primeren odnos. Prostori o podjetju veliko povedo.

 

Pravi čas za pogajanja

Praktično vsi najemodajalci imajo težave s praznimi prostori, v primeru novejših prostorov še toliko večje. Dosežene najemne cene so praviloma 10 do 15 odstotkov nižje od oglaševanih cen, včasih tudi več.

Načinov znižanja najemnine je več. Obdobja brezplačne najemnine znižajo efektivno najemnino, ki jo plačujete. Zapomnite si, daljše kot je najemno razmerje, boljše je vaše pogajalsko izhodišče. Primer. Če podpišete najemno razmerje zgolj za eno leto, bo imel lastnik večje stroške z oddajo in tudi povišano nevarnost izpada najemnine. Izhodiščno najemno ceno boste bistveno lažje znižali, če podpišete pogodbo za pet let – vedno lahko prosite za možnost odpovedi po preteku treh let.

Pri obračunu obratovalni stroškov in stroškov, ki se prevalijo na najemnika ni pravil. Nekateri lastniki zaračunajo najemnino samo na neto površino, drugi zaračunajo tudi sorazmerni delež skupnih prostorov, kot so hodniki, stopnišča in recepcija. Nekateri na skupno površino zaračunajo samo stroške, ne pa tudi najemnine.

V Ljubljani je veliko stavb, predvsem tistih iz obdobja socializma, ki imajo ogromno skupnih površin ter slabo izolacijo. Moderna poslovna stavba ima v povprečju 15 do 20 odstotkov skupnih površin, medtem ko imajo starejše tudi do 30 odstotkov. V nekaterih stavbah so vgrajeni odštevalni števci in najemniki plačujejo po dejanski porabi, medtem ko v drugih lastnik stroške sorazmerno porazdeli med vse najemnike. Razpon med višino obratovalnih stroškov je visok in znaša od dveh do 5,5 evra na kvadratni meter. Obratovalni stroški praviloma zajemajo čiščenje skupnih prostorov, ogrevanje in razsvetljavo skupnih površin, upravljanje stavbe ter recepcijo. V nekaterih primerih so lahko vključeni tudi stroški lastne porabe elektrike in vode, v drugih ne.

Pri usklajevanjih prosite za kopijo obratovalnih stroškov v zadnjih nekaj letih. Priča smo bili neštetim primerom, ko nepremičninske agencije posredujejo popolnoma napačne informacije o višini stroškov. Novejše stavbe so vsekakor manj potratne pri porabi energije za ogrevanje in hlajenje kot pa starejše poslovne stavbe. Nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč oziroma davek na nepremičnine je naslednja postavka na katero morate biti pozorni, saj večina lastnikov strošek prevali na najemnika. Dajatve se povečujejo in pri načrtovanju proračuna morate biti vsekakor pozorni na ta strošek.

 

Primer racionalizacije podjetja Accenture

Večina mednarodnih podjetij se zmanjšuje in pri tem prilagaja svoje delovno okolje. Večina jih prehaja na oceanski sistem pisarn z nedodeljenimi delovnimi mesti, pri čemer zaposleni uporabijo mizo, ki je trenutno prosta. Manjše sejne sobe in sobe za sprostitev omogočajo mir, ko je to potrebno. Tovrsten sistem vzpodbuja učenje, sodelovanje in druženje.

Accenture, svetovno svetovalno podjetje z več kot 800 zaposlenimi, je v Houstonu nedavno preizkusilo njihovo strategijo imenovano “Workplace 2.0”. Rezultati so presenetljivi. Poslovne prostore v treh nadstropjih in preko 6000 kvadratnih metrov so zmanjšali zgolj na eno nadstropje s 2.300 kvadratnimi metri površine.

Kot večina podjetij je tudi Accenture ugotovilo, da je večina delovnih mest praznih, saj se zaposleni družijo in sodelujejo v skupnih prostorih, sejnih sobah ali drugje. Accenture je spremenil sistem za zaposlene, ki potrebujejo drugačen prostor v delovnem času. Zaposleni se nemoteno gibljejo od mize, do zaprtih prostorov, čajnih kuhinj in skupnih površin. Delo se pretaka iz sestankov, neformalnih pogovorov do osredotočenih delovnih sestankov. Zaposleni v Accenture, zajeti v študijo, ki meri interakcijo med strankami, mreženje in sodelovanje, so ocenili, da so novi prostori izjemen uspeh. Splošno izboljšanje se je povišalo za 26 odstotkov. Vsekakor se obrestuje nameniti nekaj časa in denarja za arhitekta, ki ima izkušnje pri oblikovanju delovnega okolja, ki bo zadostovalo vašim potrebam.

 

Kupovanje je nesmiselno

Nekateri najemniki razmišljajo o nakupu poslovnih prostorov, kar je zaradi zelo nepredvidljivega trga poslovnih prostorov in hitro spremenljivih poslovnih pogojev precej tvegano. Vrednost poslovnih nepremičnin je glede na raven v letu 2008 drastično upadla in še ni dosegla dna. Nakup nepremičnine vpliva tudi na kapital podjetja. Raje kot za nakup nepremičnine, ga lahko izkoristite za rast podjetja. V primeru najema so vse težave, odgovornosti in vzdrževanja na plečih lastnika, ne pa najemnika. tudi s tem lahko podjetje pridobi čas za najbolj pomembno –posel.

 

OKVIR 1

Lastniki ponujajo veliko ugodnosti

Večina najemodajalcev je pripravljena nuditi določene ugodnosti novim najemnikom. Najbolj pogosta so obdobja brezplačnih najemnin in prilagoditev prostora po željah najemnika. Nekateri nudijo celo določeno število brezplačnih parkirnih prostorov. Podjetje prostore najame za pet let, lahko doseže za trimesečno brezplačno uporabo prostorov, dve brezplačni najemnini lahko doseže, če pa prostore najame za dve leti, lahko poslovne prostore brezplačno uporablja mesec dni. Seveda ni nujno, da lastnik ugodi vaši prošnji, a beseda ni konj. V kolikor podjetje pogodbo podpiše za več kot dve leti, lahko prosi lastnika, da krije stroške standardne adaptacije prostora. To vključuje rušitev in postavitev montažnih predelnih sten in napeljavo kablov. Lastnik v teh primerih pravilom prostore prekrijejo z laminatom, parketom ali profesionalno očiščeno tekstilno oblogo.

 

OKVIR 2

7 zlatih pravil

Ne plačujte provizije

Oglejte si čim več prostorov

Prostori se oddajo od 10 do 20 odstotkov nižji ceni od oglaševane

Prepričajte se o vseh dodatnih stroških

Potrebujete manj prostora kot si mislite

Zahtevajte ugodnosti

Na nakup niti ne pomislite

 

Okvir 3

Oglaševane mesečne najemnine poslovnih prostorov (v evrih na kvadratni meter)

Mesto	Prvovrstne lokacije	Druge lokacije
Ljubljana	11	8,5
Maribor	9	6,5
Koper	12	10
Novo mesto	8	6,5
Kranj	8	6

Vir: S-Invest