Z razvojem logističnih središč bi ustvarili veliko dodane vrednosti – Objavljeno v časniku Finance dne 28.8.2018

Slovenija ne izkorišča svoje izjemne geostrateške lege, saj večina blaga iz države izteče kot voda. Z razvojem logističnih središč bi, podobno kot s hidroelektrarnami na rekah, ustvarili veliko dodane vrednosti, delovnih mest in davčnih prilivov.

Vem, da je bila odlična geostrateška lega Slovenije že večkrat poudarjena. Ni namreč mogoče obiti dejstva, da Ljubljana leži med dvema najpomembnejšima prometnima koridorjema. Peti povezuje Barcelono s Kijevom, deseti pa München z grškim pristaniščem v Solunu. Ob tem ni zanemarljivo, da je v Slovenijo mogoče enostavno priti po kopnem, zraku in vodi. Slovenija je del šengenskega območja, kar je kljub restrikcijam, ki jih je uvedla Avstrija, zaostritve pa napoveduje tudi Italija, zelo velika prednost pred Hrvaško. Dodatna prednost je še, da je na evroobmočju. Zato ne čudi, da je Luka Koper zelo priljubljeno pristanišče za tovor z Daljnega vzhoda in iz severne Afrike.

Cepljeni proti velikim projektom

Kljub naštetemu precej čudi dejstvo, da v Sloveniji zadnja leta ni novih investicij in razvoja velikih logističnih in industrijskih objektov. Logistična središča multinacionalk Cargo Partner in Kuehne + Nagel ob ljubljanskem letališču ter Lidlov logistični center v Arji vasi so le kaplja v morje. Slike ne popravijo veliko niti manjši projekti v Poslovni coni Komenda.

Komenda primer dobre rešitve

Poslovna cona Komenda je dober primer, kako so lokalne oblasti kmetijsko zemljišče spremenile v gradbeno zemljišče za proizvodno, storitveno in logistično dejavnost. V Komendi je registrirana brezposelnost 4,7-odstotna in je skoraj za polovico nižja od povprečja v drugih slovenskih občinah. Povprečna mesečna bruto plača znaša dobrih 1.800 evrov in je za slabih 200 evrov višja od slovenskega povprečja. Čeprav so se pri razvoju pojavile težave in zaznale nepravilnosti, lahko rečemo, da je Komenda postala ena izmed bolj perspektivnih slovenskih občin.

Odpor do zahtevnih in večjih nepremičninskih projektov je Slovencem, vsaj tako je opaziti, vtisnjen globoko v gene. Ne enem zadnjih logističnih dogodkov ni bilo niti eno predavanje posvečeno nepremičninam in problematiki, povezani z njihovim razvojem. Prepričanje, da bodo proizvodni in logistični kompleksi okrnili slovensko panoramo, je precej močnejše od argumentov o novih delovnih mestih in ustvarjeni dodani vrednosti.

Slovenski bruto družbeni proizvod na prebivalca dosega le približno polovico avstrijskega. Za to ni nobenega opravičila, saj ima Slovenija precej boljšo lokacijo od Avstrije, dostop do morja in primerljivo izobraženo delovno silo. Slovenija si zasluži enak razvoj in blaginjo, kot ju ima njena severna soseda. Vendar mora okrepiti trajnostni industrijski razvoj ter pripraviti in izvajati tovrstne strategije ter z njimi uskladiti razvojne načrte. V Sloveniji se na primer na gradbeno dovoljenje proizvodnega objekta lahko čaka tudi deset let, v Nemčiji pa takšno dovoljenje izdajo v šestih mesecih.

Logistični centri niso le skladišča

Skozi Slovenijo se vsak dan prepelje ogromno blaga, ne da bi od tega imeli kakršnokoli korist. To blago je kot voda, ki le teče in odteče, iz nje pa ne znamo ustvariti nobene dodane vrednosti. Edino, kar v Sloveniji ostane, so prevoznine in ogromni izpusti nepreglednih kolon tovornih vozil.

Čas je, da se ta tok končno preusmeri v velika logistična središča, kjer se bodo opravljale različne operacije. Priložnosti za tovrstna delovna mesta, dodane vrednosti in z njimi povezane davke je ogromno. Še več. Slovenija lahko z ustreznim načrtovanjem, izvedbo in vodenjem postane vzorčni primer brezogljičnega in trajnostnega industrijskega razvoja.

Lokalne oblasti ujete v majhnost in zasebne interese

Velika Britanija se ubada z zelo velikim pomanjkanjem stanovanj, zato vlada opozarja, da bi lahko načrtovanje prostora iztrgala iz rok lokalnim oblastem, razen če ne bodo izdale več gradbenih dovoljenj za tovrstno gradnjo. Sploh tam, kjer so težave najbolj žgoče. Mogoče bi morali nekaj podobnega izvesti tudi v Sloveniji in tako spodbuditi rast naložb v proizvodnjo, logistiko in druge dejavnosti.

Druga slovenska težava je pomanjkanje primernih zemljišč za gradnjo in razvoj večjih kompleksov. Slovenija je država malih podjetij. Povprečno velika proizvodna površina, ki so jo prodali lani, je znašala slabih 1.300 kvadratnih metrov. To je precej manj od zahtev velikih multinacionalnih proizvodnih podjetij, ki gradijo 60 tisoč kvadratnih metrov velike tovarne, logisti pa več kot sto tisoč kvadratnih metrov velika središča. Kje najti tako velika zemljišča, če je težko najti že zemljišče za gradnjo pet tisoč kvadratnih metrov velikega objekta?

Zemljišč za večje projekte tako rekoč ni

Slovenija je glede ponudbe primernih lokacij, kaj šele primernih objektov za izvajanje logističnih dejavnosti, zagotovo na dnu. Povpraševanje močno presega ponudbo. Velika logistična podjetja niso učinkovita, saj morajo delovati z različnih lokacij, ker ne najdejo primernih zemljišč, na katerih bi razvila centralno logistično središče, v katerem bi lahko izvajala več dejavnosti na enem mestu ter s tem prihranila ogromno časa in denarja.

V naši družbi, ki se ukvarja s posredovanjem pri prometu s poslovnimi, industrijskimi in logističnimi nepremičninami ter zemljišči, smo letos sprejeli kar 84 podjetij, ki se zanimajo za različne nepremičnine. Na žalost jim ne moremo veliko pomagati, saj je ponudba izjemno skromna. Proizvodni obrati vodilnih slovenskih podjetij so velikokrat zastareli, premajhni, največja težava pa je, da se nimajo kam širiti oziroma postaviti modernih objektov.

Trgi se že pregrevajo

V Evropi se je lani zgradilo rekordno veliko industrijskih površin, in sicer kar 3,7 milijona kvadratnih metrov. To je za 68 odstotkov več kot predlanskim in za 55 odstotkov več kot leta 2007. Celotne industrijske površine so se tako lani povečale za 17 odstotkov glede na leto 2016. Do podobnih rezultatov so prišli v globalni nepremičninski družbi Cushman & Wakefield, ki dolgoročno analizira razmere na Češkem, Slovaškem, Madžarskem in v Romuniji.

Delež zasedenosti poslovnih nepremičnin se je lani dvignil na rekordnih 95 odstotkov. Novi najemi so danes najvišji v zgodovini, zato razvijalci tovrstnih projektov prostore oddajo, še preden stavbo sploh končajo. Lani so tako oddali 6,7 milijona kvadratnih metrov industrijskih površin, kar je za milijon kvadratnih metrov več kot predlanskim.

Ferdinand Hlobil, vodja skupine za industrijske nepremičnine za srednjo evropo pri Cushman & Wakefield, pravi, da gradnja industrijskih objektov v srednji Evropi presega vse dosedanje številke. Kljub temu razvijalci teh projektov nimajo nobenih težav, da jih spravijo v promet, in če se ne bo zgodilo kaj res nepredvidljivega, se jim ni treba bati, da bi se trend obrnil. Številke so zelo blizu rekordnim iz leta 2007, neredko pa jih zdajšnje vrednosti močno presegajo. Edina stopnja, ki se niža, je stopnja nezasedenosti. Povpraševanje sledi ponudbi, zato je ta segment nepremičninskega trga trenutno povsem stabilen, še več, čuti se pregrevanje.

Jacqueline Stuart je direktorica nepremičninske agencije S-invest.