Jacqueline Stuart je direktorica nepremičninske družbe Slovenia Invest, ki se je usmerila predvsem v posredovanje pri poslih s poslovnimi nepremičninami. V zadnjih letih so poleg klasičnih nepremičninskih storitev, ki jih opravljajo agencije, izpeljali tudi prodajo več kot 24 milijonov evrov vrednih štirih portoroških hotelov hrvaškemu investitorju. Letos se jim je zelo povečalo število sklenjenih najemnih pogodb poslovnih prostorov, rast pričakujejo tudi v prihodnjem letu. Pri prometu s trgovskimi prostori sogovornica ne vidi možnosti za velike rasti, saj so najboljše lokacije zasedene, veliko več priložnosti pa vidi na področju logistike, vendar so zemljišča, ki jih iščejo globalna podjetja, premajhna.

 

 

Po čem se boste spominjali leta 2014?

Stvari so se začele povsem spreminjati.

 

Kako?

Na področju poslovnih nepremičnin smo imeli še enkrat več prometa oziroma sklenjenih najemnih pogodb kot lani. Letos smo izpeljali 51 poslov, lani le 26, kar pomeni, da smo najemno razmerje sklenili enkrat na teden. Pričakujemo, da bomo letos izpeljali še en posel, nekaj pa jih bomo sklenili v začetku prihodnjega leta. Poleg tega opažamo, da najemnine še upadajo.

 

Kaj je večji posel?

Gre za sklenitev najemnih razmerij za prostore, večje od 400 kvadratnih metrov. Sicer je povprečna velikost najema letos okoli 200 kvadratnih metrov. Lani so na primer podjetja večinoma iskala pisarne, velike od 50 do sto kvadratnih metrov. Seveda še obstaja povpraševanje samozaposlenih, ki iščejo majhne, do 20 kvadratnih metrov velike prehodne prostore za opravljanje svojih dejavnosti.

 

Čemu pripisujete večji letošnji promet?

Povpraševanje po poslovnih prostorih se je letos okrepilo. Med njimi je večina slovenskih podjetij, tujih je bilo letos manj kot lani.

 

Kaj pričakujete prihodnje leto?

Prihodnje leto bo še več tovrstnih transakcij, zato smo tudi zaposlili novega sodelavca za posredovanje pri najemu poslovnih prostorov.

 

Je na področju trgovskih prostorov enako?

Nikakor. Pri prometu s trgovskimi prostori ne vidim takšnih možnosti za rast kot pri poslovnih prostorih. Razlogov je več. Sami posredujemo predvsem pri oddajanju manjših trgovskih oziroma gostinskih lokalov, ki stojijo v mestnih središčih in ob obiskanih ulicah, medtem ko imajo veliki trgovski centri za to razvite svoje službe, kar je logično. Rasti ne pričakujemo, ker so najboljše lokacije povsem oddane, večjih selitev pa ne bo.

 

Je Čopova ulica v Ljubljani najdražja oziroma najbolj zanimiva v Sloveniji?

Vsekakor, tam lahko mesečna najemnina za kvadratni meter lokala ali trgovine doseže sto evrov. Ne morem dati natančnih številk, ker nimamo evidence, vendar to oceno lahko dam na podlagi neformalnih informacij. Na drugih lokacijah v Stari Ljubljani najemnine hitro upadejo, Čopovi nekako še sledi Mestni trg.

 

Zanimanje za najboljše lokacije torej obstaja?

Seveda, zapolnili bi jih takoj, saj veliko tujih družb želi odpirati lokale oziroma trgovine prav v središčih mest, vendar je vse zasedeno. Letos smo že imeli tri obiske mednarodnih blagovnih znamk, ki se zanimajo za vstop na slovenski trg. Težava je tudi velikost. Tuja podjetja iščejo lokale, večje od sto kvadratnih metrov, vendar so površine v teh stavbah velike največ 50 kvadratnih metrov. Dveh sosednjih pritličnih prostorov, ki so edini zanimivi za trgovine ali lokale, pa ni mogoče najeti.

 

Kako pa se v vaše storitve vključujejo industrijske nepremičnine?

Tudi na tem področju je precej sprememb. Trenutno zastopamo dve tuji podjetji, pred letom dni pa smo imeli le nekaj povsem neformalnih stikov, vendar nič konkretnega. Trenutno za eno podjetje iščemo lokacijo, za drugo pa izdelujemo študijo izvedljivosti. Poleg tega smo posredovali pri oddaji nekaj manjših industrijskih prostorov, vendar ne gre za velike posle.

 

Gre pri tem za najem prostorov, za nakup zgrajenih hal ali za nakup zemljišča?

Eden od naših naročnikov kupuje zemljišče, na katerem bo zgradil lasten objekt. Drugi naročnik že posluje v Sloveniji, zaradi omejitev se ne more širiti na trenutni lokaciji, zato išče novo.

 

Katere so najzanimivejše lokacije?

Vsi iščejo prostor na dveh lokacijah – v Ljubljani oziroma njeni bližnji okolici in v Kopru.

 

Ti dve lokaciji sta primerni predvsem za logiste.

Eno izmed prej omenjenih podjetij bi zgradilo velik logistični center. Slovenija ima, to trdim že vseskozi, zelo dobro logistično lego, saj se v Ljubljani sekata dva pomembna koridorja. Peti koridor povezuje vzhod in zahod Evrope, deseti koridor povezuje njen sever in jug. Vendar ni pravih zemljišč.

 

Ob avtocesti je zraslo veliko poslovnih con.

To je res, vendar za manjše obrate. Trenutno pa iščemo 250 tisoč in 85 tisoč kvadratnih metrov veliki zemljišči in ju na primernih lokacijah ne moremo najti. Težava je v premajhnih zemljiščih.

 

Slovenija je majhna država.

Premajhne so občine, zato niso sposobne razviti lokacij, primernih za velike projekte. Eden izmed primerov dobre prakse je Poslovna cona Komenda, kjer so uredili zemljišča in jih opremili z vso potrebno infrastrukturo, v ceno pa je vštet tudi komunalni prispevek. Takšnih projektov bi moralo biti več.

 

Ima mogoče slaba banka primerne lokacije za vaše naročnike?

Seveda skrbno spremljamo ponudbo slovenske slabe banke. Mogoče bo kaj zanimivega.

 

Za potrebe slabe banke ste ocenjevali nekatere slovenske nepremičnine, ki so zdaj prenesene nanjo …

Tega nismo počeli mi, ampak je to opravilo podjetje Cushman & Wakefield. Mi smo jim samo pomagali pri določenih postopkih.

 

Pa vendar. Lahko poveste, kakšna so razmerja med novimi ocenami in ocenami, prek katerih so bila zavarovana posojila?

Res ne morem, saj je to, kot že rečeno, izvedlo drugo podjetje in nam končnih podatkov ni posredovalo. Smo pa neodvisno od ocenjevanja, ki ste ga omenili, za drugo banko, ki posluje v Sloveniji, že pred leti opravili nekaj drugih cenitev nepremičnin, ki so pod hipoteko. Tu so podatki zelo zanimivi. Nepremičnine so bile od njihove dejanske vrednosti za potrebe zavarovanja posojila v povprečju precenjene za 80 odstotkov.

 

So bile te precenjene vrednosti tudi posledica upada trga in znižanja cen?

Ne. Vrednotenja so bila napačna že ob začetku projektov.

 

Speljali ste tudi prodajo hotelov v Portorožu. Lahko na kratko opišete vse postopke, ki ste jih morali izvesti?

Najprej je bilo treba oceniti vrednost teh hotelov. Za hotele so ocenjevanja povsem drugačna kot za druge nepremičnine, saj se ocenjuje morebitni promet, ki ga je mogoče doseči, ne pa trenutni promet, ki ga ustvarja nepremičnina. Nato smo izpeljali reklamno kampanjo. Med drugim smo oglaševali v Economistu, v slovenskih medijih, morebitne kupce smo obveščali prek interneta, telefonskega centra in s posebnimi letaki. Odziv je bil velik, saj je povpraševalo 74 podjetij, podpisali smo tudi 55 sporazumov o nerazkrivanju informacij. Nato smo poslali poziv za nezavezujoče ponudbe, na katerega se je s 24 ponudbami odzvalo 15 možnih kupcev. H končnim pogajanjem smo povabili le tista podjetja, ki so ponudila ustrezno ceno in za katera smo predvidevali, da bomo lahko sklenili posel. Objavili smo pettedenski rok za dokončanje ponudb, ki so bile podlaga za končna pogajanja, ki so se začela sredi avgusta. Dobili smo osem zavezujočih ponudb petih ponudnikov, sledila so poganja, ki so se končala s prodajo vseh hotelov hrvaški Liburniji.

 

Vas je presenetilo, da je kupec prišel iz Hrvaške?

To ni bilo veliko presenečenje. V tujini med institucionalnimi investitorji, ki vlagajo v hotele, ni velikega zanimanja za Slovenijo. Hotele bi lahko kupile velike slovenske hotelske verige, vendar njihovi lastniki kapitalsko niso sposobni za tako velike investicije. Lahko bi sicer kupili kakšen manjši hotel, vendar smo želeli prodati vse v paketu.

 

Ampak dejali ste, da je bil odziv velik, povpraševanja pa so prihajala z vsega sveta.

To je res. Vendar med temi podjetji ni bilo tipičnih investitorjev v hotele. Za hotele so se zanimali nekateri tuji posamezniki in tudi Slovenci, ki živijo v tujini.

 

Torej ni bilo velikih hotelskih verig?

Velike hotelske verige si ne lastijo hotelov, ampak jih upravljajo in z lastniki delijo dobiček ali od njih jemljejo provizijo. Tipični lastniki so investicijski skladi.

 

Tudi v Sloveniji si hotele lastijo investicijske družbe, vendar jim ta trenutek ne gre dobro. Hoteli so v zelo slabem stanju.

Ne bi rekla, da so v slabem stanju, takšnih hotelov je zelo malo. Večina jih je na dobrih lokacijah, imajo velik potencial, vendar so njihovi lastniki v zelo slabem finančnem položaju zaradi drugih naložb. Hoteli so le del njihovega portfelja.

 

Bi lahko v prihodnje pričakovali še več takšnih prodaj, kot je bila tista v Portorožu?

Težko ocenim in ne morem napovedati, kaj se bo zgodilo. Lahko da se bodo prodali vsi, lahko da nobeden.